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Les formalités liées du bail commercial

Comptabilité, social et juridique

Dernière mise à jour le · 3 min

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Le bail commercial est un contrat qui lie le propriétaire d’un local et un locataire qui occupe les lieux dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou encore artisanale.

1. Formalités du bail commercial

Le bail commercial peut être rédigé seulement dans le cas où le locataire exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale et qu’il soit inscrit au registre des commerces et des sociétés ou au répertoire des métiers selon l’activité exercée. De plus, l’activité exercée dans ce lieu doit être réelle, c’est-à-dire qu’il est impératif que celle-ci génère de la clientèle et que l’activité soit autonome.

Il n’existe pas de règle concernant le loyer du local. Toutefois, le loyer doit être réel et sérieux en fonction de la localisation du local. Le montant du loyer peut être modifié à la fin de chaque période de trois ans. L’augmentation ne doit pas dépasser l’indice INSEE, sauf s’il est possible de prouver une forte variation.

Le bail commercial étant un contrat, il est fortement conseillé de le rédiger par écrit afin d’éviter d’éventuel conflit et de conserver une preuve des éléments convenus entre les deux personnes concernés (loyer, durée, clause de résiliation…). Il n’y a par contre aucune obligation par la loi. En général, ce document est rédigé par un avocat ou un notaire, afin d’obtenir un contrat réglementaire.

Ce contrat a une durée minimum de 9 ans. Il est possible de fixer une durée supérieure mais jamais inférieure. Néanmoins, il existe des contrats de courte durée sous conditions. Le locataire peut éventuellement quitter le local à la fin de chaque période de 3 ans. Le locataire doit prévenir le propriétaire au minimum 6 mois avant la date prévue. Il doit pour cela, passer par un huissier, le courrier recommandé ne suffit pas.

2. Les obligations du bail

Le bail commercial doit comporter certaines mentions obligatoires à savoir :

  • la durée minimale du bail (en général 9 ans).

  • le montant initial du loyer du bail commercial

  • un état des lieux de l’entrée et la sortie du locataire

  • une énumération des charges relatives au local et leur répartition entre le locataire et le propriétaire

  • un diagnostic technique obligatoire pour la location d’un local commercial

  • une annexe environnementale de l’énergie consommée et la quantité de déchets produits (seulement pour les locaux de plus de 2000 m ²).

Le bailleur a des obligations à respecter lors de l’élaboration du bail commercial. Le bailleur doit informer le locataire sur les éventuels risques naturels et technologiques, les sinistres passés et les risques de pollution des sols. Le propriétaire doit mettre à disposition du locataire les biens loués et en état de servir. Il doit également garantir la sécurité des locaux loués.

Le locataire a lui aussi des obligations. Il doit avant tout payer son loyer dans les délais et utiliser les locaux de façon respectueuse. Le locataire doit respecter deux choses s’il souhaite sous-louer les biens qu’il a pris en location. Il faut tout d’abord l’autorisation du propriétaire pour sous-louer le local en question. Ensuite, le locataire doit informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception de son intention de sous-louer le local. Le bailleur doit ensuite signer le contrat de sous-location.

3. Fin et renouvellement du bail commercial 

Il est possible de résilier un bail commercial dans certains cas. La première option est d’avoir un accord commun entre le bailleur et le locataire. Il est possible de résilier le bail à l’issue de chaque période de trois ans. La résiliation peut se faire par l’application d’une clause de résiliation, comme par exemple le non-paiement du loyer. Enfin, il est possible d’effectuer une résiliation lorsque le bailleur ou le locataire ne respecte pas ses obligations.

Le locataire dispose d’un droit de renouvellement du bail commercial. En revanche, le bailleur à la possibilité de refuser la demande de renouvellement.

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