Les formalités liées du bail commercial

Dernière mise à jour le 30 août 2024 · 4 min

Le bail commercial est un contrat essentiel pour toute entreprise souhaitant exploiter un local à des fins commerciales, industrielles ou artisanales. Régissant les relations entre le propriétaire et le locataire, ce type de bail offre des garanties spécifiques pour protéger l'activité économique du locataire tout en établissant des obligations claires pour les deux parties. Cet article explore les principales formalités, les règles encadrant le bail commercial, ainsi que les droits et devoirs des parties prenantes.

Un bail commercial est un contrat de location qui lie un propriétaire et un locataire pour l'exploitation d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans un local. Ce contrat est spécifique en raison de la nature de l'activité exercée par le locataire, qui peut nécessiter une certaine stabilité et des conditions particulières pour permettre le développement de son commerce.

Le bail commercial peut être rédigé seulement dans le cas où le locataire exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale et qu’il soit inscrit au registre des commerces et des sociétés, ou au répertoire des métiers selon l’activité exercée. De plus, l’activité exercée dans ce lieu doit être réelle, c’est-à-dire qu’il est impératif que celle-ci génère de la clientèle et que l’activité soit autonome.

Les règles du bail commercial

Les règles du bail commercial sont conçues pour encadrer les relations entre le propriétaire et le locataire, tout en protégeant l'activité commerciale. Ce type de bail est généralement conclu pour une durée minimale de 9 ans, ce qui offre une certaine stabilité au locataire. Cependant, ce dernier dispose de la possibilité de résilier le contrat tous les 3 ans, c’est ce qu'on appelle la "clause triennale".

Le loyer initial est fixé librement par les parties, mais il peut être révisé tous les 3 ans selon certains critères, comme la variation de l'indice des loyers commerciaux. Par ailleurs, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail à l'expiration du contrat. Si le propriétaire refuse ce renouvellement sans motif légitime, il doit verser au locataire une indemnité d'éviction, destinée à compenser le préjudice subi.

En cas de travaux importants dans le local, certaines obligations pèsent sur le locataire et le propriétaire, notamment en ce qui concerne le maintien en bon état du local. Enfin, les charges, impôts et taxes liés au local doivent être répartis de manière transparente entre les deux parties, avec une information précise sur leur répartition lors de la signature du bail.

La rédaction du bail commercial

La rédaction d'un bail commercial est fortement recommandée par écrit, bien que la loi n'impose aucune obligation en ce sens. Cette formalité permet de prévenir d'éventuels conflits et de conserver une preuve des termes convenus entre les parties, tels que le loyer, la durée ou les clauses de résiliation. En général, ce document est rédigé par un avocat ou un notaire afin de garantir sa conformité aux règles en vigueur.

Le bail commercial doit comporter certaines mentions obligatoires, à savoir :

• la durée minimale du bail (en général 9 ans).

• le montant initial du loyer du bail commercial

• un état des lieux de l’entrée et la sortie du locataire

• une énumération des charges relatives au local et leur répartition entre le locataire et le propriétaire

• un diagnostic technique obligatoire pour la location d’un local commercial

• une annexe environnementale de l’énergie consommée et la quantité de déchets produits (seulement pour les locaux de plus de 2000 m ²).

Le bailleur a des obligations à respecter lors de l’élaboration du bail commercial. Le bailleur doit informer le locataire sur les éventuels risques naturels et technologiques, les sinistres passés et les risques de pollution des sols. Le propriétaire doit mettre à disposition du locataire les biens loués et en état de servir. Il doit également garantir la sécurité des locaux loués.

Le locataire a lui aussi des obligations. Il doit avant tout payer son loyer dans les délais et utiliser les locaux de façon respectueuse. Le locataire doit respecter deux choses s’il souhaite sous-louer les biens qu’il a pris en location. Il faut tout d’abord l’autorisation du propriétaire pour sous-louer le local en question. Ensuite, le locataire doit informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception de son intention de sous-louer le local. Le bailleur doit ensuite signer le contrat de sous-location.

Il est possible de résilier un bail commercial dans certains cas. La première option est d’avoir un accord commun entre le bailleur et le locataire. Il est possible de résilier le bail à l’issue de chaque période de trois ans. La résiliation peut se faire par l’application d’une clause de résiliation, comme par exemple le non-paiement du loyer. Enfin, il est possible d’effectuer une résiliation lorsque le bailleur ou le locataire ne respecte pas ses obligations.

Le locataire dispose d’un droit de renouvellement du bail commercial. En revanche, le bailleur à la possibilité de refuser la demande de renouvellement.