Revenus fonciers : comment sont-ils imposés ?

Taxes et impôts

October 15, 2020 • 3 min

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Lors de la location d’un bien immobilier, il est important d’étudier la fiscalité correspondante. Ces revenus fonciers vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux. Cet article va vous permettre de prendre conscience des caractères fiscaux d’une location d’un appartement. La première chose à faire est de définir si le bien loué est vide ou meublé. En effet, en fonction de ce critère, les traitements fiscaux sont bien différents. Cet article est principalement porté sur le traitement fiscal pour la location d’un appartement vide.

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1. Deux régimes fiscaux possibles

La location d’un appartement vide permet de choisir entre deux impositions différentes sur les loyers perçus. Avant tout, il faut distinguer les loyers déclarés, qui correspond au loyer réellement perçu, et les loyers imposés, qui correspondent aux loyers retenus par le fisc pour calculer l’impôt.

"Le principe est simple, plus les loyers imposés sont faibles,
plus l’impôt sera faible."

  • La première option est le régime micro-foncier. Celui-ci est le plus simple des deux options. En effet, il suffit de déclarer les loyers perçus. Le fisc va automatiquement appliquer un abattement de 30% avant de calculer l’impôt. Cela signifie que les loyers imposés seront de 70% des loyers perçus.
  • La seconde option est de choisir l’imposition des revenus fonciers selon le régime réel. Cela implique qui sera possible de déduire les charges de vos loyers avant de subir l’impôt. Dans ce cas, il faudra déclarer à la fois les loyers perçus et les charges payées. Il faut donc définir toutes les charges déductibles. Les charges déductibles peuvent être par exemple les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien, l’assurance habitation ou encore la taxe foncière hors ordures ménagères.

2. Calcul de l’impôt prélevé

Les revenus fonciers subissent eux aussi deux fiscalités à savoir l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Ces deux fiscalités sont calculées selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont fixés à 17,2% depuis 2018. Le taux de l’impôt sur le revenu en revanche, dépend de la tranche marginale d’imposition. Ce taux peut être de 0%, 14%, 30%, 41% ou encore 45%.

Voici un exemple : Le propriétaire de l’appartement perçoit 10 000 euros de loyers sur l’année. Il a choisi l’option micro-foncier, il a donc un abattement de 30%. Les loyers imposés sont de 7000 euros. Si sa tranche d’imposition est de 14%, il paiera l’impôt sur le revenu de 980 euros (7 000€ *14%). Le montant du prélèvement sociaux est donc de 1204 euros (7 000€ * 17,2%). Ce qui nous fait un total de 2 184€. Pour un propriétaire qui aurait choisi l’autre option, le calcul est le même sauf que le montant des loyers perçu n’est pas abaisser de 30%, mais de la totalité des charges déductibles.

3. Les conditions à respecter

Il existe toutefois certaines conditions. En effet, pour la location vide il faut respecter principalement deux points. Le premier, le régime micro-foncier est possible seulement si les loyers sont inférieurs à 15 000 €. Dépassé ce montant, le régime réel est obligatoire. Ce montant maximum comprend à l’ensemble des loyers perçus de bien loué vide. Le deuxième point consiste à s’engager à rester 3 ans en régime réel à partir de l’année de commencement de ce régime.

4. Remplir la déclaration d’impôt correctement en ligne

Suite à des revenus fonciers, il est nécessaire d’informer de ces revues lors de la déclaration d’impôts en ligne. Pour les propriétaires au régime micro-foncier, il suffit d’indiquer les loyers perçus dans la case 4BE de votre déclaration. Pour obtenir cette case, il faut au préalable cocher la case « revenus fonciers » au cours de l’étape 3. Par la suite, le fisc appliquera automatiquement l’abattement de 30 % avant de calculer l’impôt à payer.

Concernant le régime réel, il est nécessaire de remplir une déclaration supplémentaire « 2044 ». Il faudra indiquer sur cette déclaration les loyers ainsi que les charges déductibles. Pour la déclaration en ligne, il faut se rendre dans la rubrique « ajouter une déclaration ». La déclaration 2044 sera alors accessible.

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