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Revenus fonciers : comment sont-ils imposés ?

Taxes et impôts

Dernière mise à jour le · 3 min

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Lors de la location d’un bien immobilier, il est important d’étudier la fiscalité correspondante. Ces revenus fonciers vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux.

1- Les régimes fiscaux et leurs conditions

La location d’un appartement vide permet de choisir entre deux impositions différentes sur les loyers perçus. Avant tout, il faut distinguer les loyers déclarés, soit le loyer réellement perçu, et les loyers imposés, qui correspondent aux loyers retenus par le fisc pour calculer l’impôt.

1-1- Le régime micro-foncier

La première option est le régime micro-foncier. Il suffit simplement de déclarer les loyers perçus. Le fisc y applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% avant de calculer l’impôt. Cela signifie que les loyers imposés seront de 70% des loyers perçus.

Pour y prétendre, il est nécessaire que le revenu brut issu de la location ne dépasse pas le montant de 15 000 € (charges non comprises), et ce pour toute la durée de location au cours de l'année.

1-2- Le régime réel d'imposition

La seconde option est de choisir l’imposition des revenus fonciers selon le régime réel. Il sera alors possible de déduire les charges de vos loyers avant de subir l’impôt.

Dans ce cas, il faut déclarer à la fois les loyers perçus et les charges payées, et donc définir toutes les charges déductibles telles que :

  • Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien ;

  • L’assurance habitation ;

  • La taxe foncière hors ordures ménagères.

Le régime réel d'imposition s'applique si le revenu brut perçu est supérieur à 15 000 €, ou si vous êtes exclu du régime micro-foncier.

2- Calcul de l’impôt prélevé

Les revenus fonciers subissent eux aussi deux fiscalités, à savoir l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Ces deux fiscalités sont calculées selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont fixés à 17,2% depuis 2018. Le taux de l’impôt sur le revenu en revanche, dépend de la tranche marginale d’imposition. Ce taux peut être de 0%, 11%, 30%, 41%, ou encore 45%.

Illustrons ces principes à travers l'exemple suivant : le propriétaire de l’appartement perçoit 10 000 euros de loyers sur l’année. Il a choisi l’option micro-foncier, il a donc un abattement de 30%. Les loyers imposés sont de 7000 euros.

Si sa tranche d’imposition est de 11%, il paiera un impôt sur le revenu de 770 € (7 000 x 11%). Le montant du prélèvement sociaux est donc de 1204 € (7 000 x 17,2%). Le montant total s'élève donc à 1 974 €.

Pour un propriétaire qui aurait choisi le régime réel d'imposition, le calcul reste le même, excepté que le montant des loyers perçu n’est pas abaissé de 30%, mais de la totalité des charges déductibles.

3- Remplir la déclaration d’impôt en ligne

Après perception des revenus fonciers, il est nécessaire de les mentionner lors de la déclaration d’impôts en ligne.

Pour les propriétaires inscrits au régime micro-foncier, il suffit d’indiquer les loyers perçus dans la case 4BE de votre déclaration. Pour obtenir cette case, il faut au préalable cocher la case « revenus fonciers » au cours de l’étape 3. Par la suite, le fisc appliquera automatiquement l’abattement de 30 % avant de calculer l’impôt à payer.

Concernant le régime réel, il est nécessaire de remplir une déclaration supplémentaire « 2044 ». Il faut indiquer sur cette déclaration les loyers et les charges déductibles. Pour la déclaration en ligne, il faut se rendre dans la rubrique « ajouter une déclaration ». La déclaration 2044 sera alors accessible.

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