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5 minutes pour comprendre: la SCI

Création et financement

Dernière mise à jour le · 6 min

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1. Qu’est-ce qu’une SCI?

Une SCI, Société Civile Immobilière, est une société regroupant deux associés au minimum, personnes physiques ou morales, qui décident de gérer dans un cadre légal un bien ou un patrimoine immobilier. Une SCI n’a en principe pas un but commercial, à l’exception des SCI de construction-vente. Son objectif est de faciliter la gestion d’un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes, ce qui la rend très intéressante pour les familles notamment. Il n’est donc pas question d’acquérir des biens pour les revendre, bien qu’il soit tout de même possible de les louer afin de percevoir des loyers.

Les différents associés partagent les bénéfices réalisés et contribuent également aux éventuelles pertes. Par ailleurs, l’objet social de la société est librement choisi par les associés selon leurs objectifs, la seule limite étant qu’il ait un caractère civil. Il ne peut avoir un caractère commercial que dans deux cas: la mise en location de logements meublés et l’achat pour revente de biens immobiliers (SCI de construction-vente). Le capital social est, lui, librement déterminé dans les statuts, pouvant être fixe ou variable, ce qui garantit alors l’anonymat des associés. Un ou plusieurs gérants doivent obligatoirement être désignés, avec la possibilité d’aménager leur pouvoir et de prévoir les modalités de leur contrôle dans les statuts.

Il existe plusieurs formes de SCI, chacune ayant des fonctions différentes:

1. La SCI de location: c’est la forme la plus courante. Elle permet aux associés de louer un bien immobilier et d’ensuite diviser les revenus en fonction du nombre de parts détenues.

2. La SCI familiale: elle permet de simplifier fiscalement la transmission d’un patrimoine immobilier entre les membres d’une même famille.

3. La SCI de jouissance partagée: c’est la forme parfaite pour une résidence secondaire. Elle permet aux différents associés de bénéficier d’une période d’occupation du bien immobilier, en fonction du nombre de parts détenues.

4. La SCI d’attribution de biens: elle permet de construire ou d’acquérir un bien immobilier et d’ensuite le diviser entre les associés en lots, selon les statuts rédigés à la création de la société.

5. La SCI de construction-vente: c’est la seule ayant une vocation commerciale. Elle permet de construire un bien immobilier afin de le revendre, entièrement ou par lot. Une fois la vente effectuée, la société est dissoute.

2. Avantages et inconvénients

Aucun capital social minimum n’étant exigé pour lancer sa SCI, elle est accessible aux petits budgets. Attention toutefois que contrairement à d’autres formes de sociétés comme la SAS ou la SARL, la SCI prévoit une responsabilité illimitée de ses associés. Leur responsabilité n’étant ainsi pas limitée à leur apport au capital, des risques existent pour leur patrimoine privé. Cette responsabilité est toutefois non solidaire, ce qui veut dire que les créanciers doivent agir contre chaque associé indépendamment pour engager leurs responsabilités.

La SCI disposant d’un cadre légal plutôt souple, les associés peuvent se permettre de rédiger les statuts de leur société avec une grande flexibilité. Que ce soit pour les règles d’organisation ou de fonctionnement de l’entreprise. La SCI permet notamment d’éviter les conflits entre associés dus à l’indivision (après un décès ou un divorce par exemple). La part sociale attribuée à chaque héritier étant clairement établie dans les statuts, le partage se résume à un partage des parts sociales. Par ailleurs, au moment de prendre une décision de mise en location ou de vente d’un immeuble, il est en principe requis d’avoir l’accord unanime de tous les héritiers, ou au moins de 2/3 d’entre eux. Avec la SCI, chaque décision est adoptée à la majorité simple.

Soulignons encore qu’une SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Mais elle peut aussi choisir l’impôt sur les sociétés (IS) pour éviter de payer un impôt trop élevé en contrôlant son revenu imposable. Attention, une fois le choix posé, il n’y a pas de retour en arrière possible.

Au rang des inconvénients, on peut notamment citer la lourdeur administrative de cette forme de société. Vous devez faire chaque année une déclaration fiscale afin de déterminer exactement la part attribuée à chaque associé à la fin d’un exercice. Si vous désirez par exemple faire entrer un nouvel associé dans la société, il faudra faire une annonce de modification des statuts. La SCI impose par ailleurs des coûts de création élevés. Les nombreuses formalités prennent du temps et de l’argent (environ 1500 euros).

Pour vous éviter de perdre du temps et pour limiter au maximum les coûts, les experts-comptables de Clementine sont à votre disposition. N’hésitez pas à les contacter pour leur poser toutes vos questions et à remplir votre devis gratuit sur notre site.

3. Comment créer une SCI?

La première étape - et c’est la plus importante -, c’est de rédiger les statuts de votre SCI. Ils permettront de définir les règles de gestion et de fonctionnement de la société. Pour que les statuts soient valides, certaines informations doivent obligatoirement s’y trouver: la dénomination de la société, sa dénomination sociale, le montant du capital social, sa forme juridique, son siège social, la durée de vie de la société (qui ne doit pas dépasser 99 ans), son objet social, les apports de chaque associé qui peuvent être en nature ou en numéraire, les conditions de nomination et de destitution du gérant, les conditions d’admission et de retrait d’un associé, les noms, prénoms et adresses de chacun des associés, les droits et obligations de chaque associé et la répartition des parts sociales selon qu’il y ait bénéfice ou perte.

Bien que ce ne soit pas une obligation légale, il est fortement recommandé de souscrire aux services d’un expert-comptable pour mener à bien cette première étape. Les experts-comptables de Clementine vous accompagnent dans cette phase essentielle à la création de votre entreprise. Vous pouvez consulter nos offres ici.

La deuxième étape, c’est le dépôt de capital. Comme indiqué plus haut, il n’existe pas de capital minimum pour créer sa SCI. La loi impose seulement un seuil minimal d’un euro. Ce capital doit donc être déposé sur un compte au nom de la société.

Les apports en numéraire peuvent être versés sur ce compte par virement bancaire, mais aussi par chèque ou en espèce. Pour les apports en nature, autres que les biens immobiliers, les associés doivent s’accorder sur leurs valeurs estimatives.

Le capital doit ensuite être déposé sur un compte professionnel au nom de la SCI. Vous recevrez alors une attestation de dépôt, document indispensable pour pouvoir poursuivre les démarches liées à la création de la société. C'est seulement après avoir créé votre SCI que votre compte sera débloqué et qu'il sera possible d'utiliser les fonds déposés.

Une fois les statuts rédigés et le capital déposé à la banque, vous devez informer les acteurs économiques de la création de la société. Pour cela, vous allez passer par un journal d’annonces légales. C’est à vous de choisir celui qui vous convient le mieux. L’annonce ne sera publiée par le journal qu’une fois la SCI réellement créée. Si cette étape intervient à ce moment-ci, c’est parce que le journal que vous avez choisi va vous remettre une attestation de parution. C’est un document obligatoire qui devra être déposé au greffe. Le coût de la parution est d’environ 150 euros.

La dernière étape consiste en l’enregistrement de sa SCI au centre de formalités des entreprises. C’est ici que vous allez devoir déposer une dizaine de documents pour valider votre dossier. Cela vous coûtera une centaine d’euros. Après les avoir analysés, le greffe vous fournira l’extrait Kbis, document prouvant l’existence juridique de votre SCI. Vous êtes alors prêt à démarrer votre activité.

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Article écrit par François Witvrouw

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