SCI et LMNP : est-il possible de cumuler les deux statuts ?

Dernière mise à jour le 25 juin 2025 · 8 min

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier et vous vous demandez si vous pouvez cumuler SCI et LMNP ? Bonne nouvelle : c’est possible, mais pas sans conditions. Entre souplesse de gestion, fiscalité allégée et risque de bascule à l’impôt sur les sociétés, ce montage attire autant qu’il interroge.

Dans cet article, vous découvrirez comment fonctionne le cumul SCI et LMNP, les conditions à respecter, les risques à éviter et les avantages à en tirer selon votre situation.

SCI et LMNP : définitions

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une forme de société souvent utilisée pour acheter, gérer ou transmettre un bien immobilier à plusieurs. Elle permet à plusieurs personnes, souvent des membres d’une même famille (SCI familiale), d’investir ensemble dans un ou plusieurs biens immobiliers tout en évitant les contraintes de l’indivision. Plutôt que de posséder directement le bien, chaque associé détient des parts sociales, ce qui simplifie la gestion et facilite la transmission du patrimoine.

La SCI offre une grande souplesse, car les règles de fonctionnement peuvent être fixées librement dans les statuts. Elle permet aussi d’optimiser la fiscalité, notamment en choisissant entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, selon la stratégie patrimoniale des associés.

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le statut de LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, permet à un particulier de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Il ne s’agit pas d’une activité professionnelle à part entière, mais plutôt d’un moyen d’investir dans l’immobilier et de percevoir des revenus complémentaires.

Ce statut permet de déclarer ses revenus sous le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, ou sous le régime réel, qui autorise la déduction des charges et l’amortissement du bien, réduisant ainsi fortement l’impôt. C’est d’ailleurs cette souplesse fiscale qui rend le LMNP si attractif, en particulier pour les petits investisseurs. De plus, la location meublée offre souvent des loyers plus élevés qu'une location vide, notamment dans les zones où la demande est forte.

Est-il possible de cumuler SCI et LMNP ?

La SCI est conçue pour gérer un patrimoine immobilier en dehors de toute activité commerciale. À ce titre, elle est naturellement orientée vers la location vide, générant des revenus fonciers. En revanche, la location meublée, qu’elle soit professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), relève d’un autre régime : celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), car l’administration fiscale considère qu’il s’agit d’une activité commerciale.

Cela semble contradictoire, mais une SCI peut tout de même pratiquer la location meublée sous certaines conditions. Tant que cette activité reste limitée et accessoire, elle peut bénéficier du régime LMNP sans remettre en cause la nature civile de la société.

Quelles sont les conditions pour cumuler SCI et LMNP ?

Pour que la SCI reste imposée à l’impôt sur le revenu (IR), et ne bascule pas automatiquement à l’impôt sur les sociétés (IS), deux conditions doivent être respectées :

• les revenus tirés de la location meublée doivent rester inférieurs à 10 % du chiffre d’affaires annuel HT de la SCI

• l’activité de location meublée doit rester occasionnelle, sans caractère habituel

Ces règles visent à maintenir le caractère civil de la SCI, dont l’objet est normalement la gestion de biens immobiliers nus. Dès que l’activité devient trop commerciale, la fiscalité change.

La première condition concerne la proportion des revenus issus de la location meublée. Ces derniers ne doivent pas dépasser 10 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes de la SCI. Cela permet de s’assurer que la location meublée reste accessoire par rapport à l’activité principale de la société.

📝 Exemple : si la SCI perçoit 50 000 € de loyers annuels au total, la part des loyers meublés ne peut excéder 5 000 €.

La seconde condition porte sur le caractère non habituel de la location meublée. Celle-ci ne doit pas être exercée de façon régulière ou systématique. Les locations ponctuelles (par exemple pendant les vacances ou certains week-ends) sont tolérées, mais une activité récurrente, même à faible revenu, pourrait suffire à requalifier l’activité de la SCI en commerciale.

L’administration peut néanmoins faire preuve de souplesse en cas de dépassement ponctuel du seuil de 10 %, à condition que la moyenne sur quatre années consécutives (année en cours incluse) reste inférieure à ce seuil. Cette règle permet d’amortir une variation exceptionnelle de revenus sans remise en cause immédiate du régime fiscal.

Si ces deux conditions sont bien respectées, la SCI conserve l’imposition à l’IR. Chaque associé est alors imposé à titre personnel, en fonction de sa quote-part dans la société. Cela permet aussi d’optimiser le plafond des 23 000 € de recettes LMNP par an et par associé. Par exemple, deux associés à 50 % peuvent louer un bien meublé générant jusqu’à 46 000 € de recettes annuelles, tout en conservant le régime de la SCI à l’IR.

En revanche, si l’une des conditions n’est pas respectée, la SCI bascule automatiquement à l’IS, avec des conséquences fiscales importantes : perte du régime des plus-values des particuliers, imposition sur les bénéfices au niveau de la société et fiscalité plus lourde en cas de revente. Dans ce cas, il peut être préférable d’opter pour une SARL de famille, structure plus souple pour exercer une activité de location meublée de manière habituelle, tout en restant à l’IR.

Quelles sont les conséquences du cumul des statuts de SCI et de LMNP ?

Cumuler une SCI avec une activité de location meublée peut offrir des avantages fiscaux, mais ce choix entraîne aussi des effets juridiques et comptables à ne pas sous-estimer. Tout dépend du volume d’activité généré par la location meublée au sein de la société.

Si la location meublée reste occasionnelle

Lorsque les revenus issus de la location meublée ne dépassent pas 10 % du chiffre d’affaires total de la SCI, ou restent sous le seuil de 23 000 € par an, la société conserve son régime fiscal à l’impôt sur le revenu. Ce cadre reste souple et peu contraignant : aucune obligation de comptabilité complète, imposition directe entre les mains des associés, et maintien du régime des plus-values des particuliers en cas de revente du bien.

La SCI peut aussi continuer à bénéficier des avantages du statut LMNP, comme la possibilité d’amortir certains travaux ou équipements, tout en évitant la complexité d’un passage à l’IS. Ce montage reste donc intéressant pour les projets à rentabilité modérée ou les locations ponctuelles.

Si la location meublée devient habituelle

Lorsque l’activité meublée devient régulière ou dépasse les seuils, elle est considérée comme professionnelle. La SCI est alors automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés. Cela implique un changement important : la tenue d’une comptabilité rigoureuse, la production de comptes annuels, et souvent le recours à un expert-comptable.

Le régime fiscal évolue également. Les bénéfices sont imposés à un taux fixe (généralement 15 % ou 25 % selon le niveau de résultat), mais il devient possible de déduire de nombreuses charges comme l’amortissement du bien, les frais d’acquisition, ou encore la rémunération du gérant.

Le passage à l’IS n’est pas forcément pénalisant, mais il modifie en profondeur le fonctionnement de la SCI. La fiscalité est plus technique, la gestion plus lourde, et le traitement des plus-values moins favorable en cas de revente rapide. Avant de lancer une activité meublée via une SCI, il est donc important de bien mesurer ces impacts et de réfléchir à la structure juridique la plus adaptée à ses objectifs patrimoniaux.

SCI avec LMNP au réel et SCI à l’IS : avantages et inconvénients

Le cumul du statut SCI avec une activité de location meublée peut offrir des optimisations fiscales intéressantes. Selon votre situation, vous pouvez rester sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) au réel ou basculer à une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Voici un comparatif clair pour vous aider à faire le bon choix.

SCI + LMNP au réel : un cadre fiscal souple et avantageux

En respectant les seuils du régime LMNP (recettes < 23 000 € et activité non habituelle), la SCI reste imposée à l’impôt sur le revenu (IR). Ce régime est idéal pour les investisseurs à revenus modérés qui souhaitent profiter d'une fiscalité favorable à la revente.

Avantages :

• Régime des plus-values des particuliers avec abattement progressif (exonération totale après 22 ans).

• Amortissement non déduit dans le calcul de la plus-value, ce qui allège l’imposition en cas de revente.

• Charges déductibles : frais d’entretien, assurance, gestion…

• Taux IR réduit à 11 % jusqu’à 25 710 €.

Inconvénients :

• L’activité doit rester occasionnelle.

• Les recettes issues de la location meublée doivent rester < 10 % du total des revenus de la SCI.

• Les déficits LMNP ne sont imputables que sur les revenus LMNP, et non sur le reste du revenu foncier.

SCI à l’IS : un régime plus encadré mais plus déductible

Dès lors que l’activité de location meublée devient habituelle ou dépasse les seuils autorisés, la SCI est automatiquement soumise à l’IS. Cela implique des règles de gestion plus strictes, mais ouvre la voie à davantage de déductions fiscales.

Avantages :

• Rémunération du gérant déductible du résultat imposable.

• Taux d’IS réduit à 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices, puis 28 % au-delà.

• Amortissements du bien et charges pleinement déductibles.

Inconvénients :

• Double imposition : IS sur les bénéfices, puis 30 % de flat tax en cas de distribution aux associés.

• Revente soumise au régime des plus-values professionnelles, moins favorable (pas d’abattement pour durée de détention).

• Comptabilité commerciale obligatoire, nécessitant souvent un expert-comptable.

FAQ

Quelle est la différence entre SCI et LMNP ?

La SCI est une structure juridique destinée à gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, tandis que le LMNP est un régime fiscal applicable à la location meublée non professionnelle exercée à titre individuel ou via une société.

Quel statut pour faire du LMNP ?

Pour faire du LMNP, vous pouvez opter pour le statut de particulier en nom propre ou créer une société civile (SCI), à condition que l’activité reste occasionnelle et les recettes inférieures à 23 000 € par an ou 10 % des revenus de la société.