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LMP ou LMNP : points communs, différences et conseils

Dernière mise à jour le 10 décembre 2025 · 8 min

Résumé de l’article

Les statuts LMP et LMNP fonctionnent sur les mêmes bases : location meublée, choix entre micro-BIC ou réel, absence de TVA et possibilité d’amortir le bien.
Le LMNP s’applique tant que vos loyers restent sous 23 000 € ou inférieurs aux autres revenus, tandis que le LMP démarre seulement si ces deux seuils sont dépassés.
En LMNP, les déficits ne peuvent réduire que vos revenus locatifs pendant 10 ans, en LMP, ils peuvent diminuer votre revenu global pendant 6 ans.
Le LMNP entraîne uniquement des prélèvements sociaux, alors que le LMP impose des cotisations sociales plus élevées mais ouvre des droits à la retraite.
Lors de la revente ou de la transmission, le LMNP suit le régime des particuliers, tandis que le LMP permet des exonérations fiscales plus avantageuses.

Comment choisir entre LMP ou LMNP ? Cette décision est une étape clé pour tout investisseur souhaitant mettre un bien meublé en location. Si ces deux régimes partagent de nombreux points communs, ils présentent aussi des différences majeures en matière de fiscalité, de cotisations sociales, d’imposition des plus-values ou encore de transmission patrimoniale.

Cet article vous aide à comprendre clairement ce qui rapproche et distingue la location meublée professionnelle (LMP) de la location meublée non professionnelle (LMNP), afin d’identifier le statut le plus adapté à votre situation et à vos objectifs.

LMP ou LMNP : quels sont les points communs ?

L’activité de location meublée

Les statuts de LMP ou LMNP s’adressent aux particuliers qui souhaitent mettre en location un ou plusieurs biens meublés. Vous avez en effet l’obligation de fournir certains équipements lorsque vous optez pour l’un de ces deux régimes, comme :

la literie avec couette/couverture
des plaques de cuisson
de la vaisselle
une table et des sièges

Vous pouvez facilement trouver une liste complète du mobilier requis sur internet.

Notez aussi que, peu importe que vous soyez loueur meublé professionnel ou non, vous pouvez louer votre bien à l’année, en colocation meublée, en location saisonnière ou de courte durée.

Les régimes fiscaux applicables : micro-BIC et régime réel

La location meublée est une activité commerciale. Les revenus locatifs tirés de cette activité sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer :

Le régime micro-BIC : il est appliqué automatiquement si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 € pour les meublés en location longue durée et les meublés de tourisme classés, et inférieures à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % sur le bénéfice imposable des locations longue durée et des meublés de tourisme classés, et de 30 % sur les meublés de tourisme non classés.
Le régime réel : il s’applique lorsque vos recettes dépassent les seuils indiqués ci-dessus ou quand vous en faites la demande. Il permet de déduire vos charges réelles du résultat fiscal et donc, dans certains cas, d’optimiser vos revenus.

Concernant votre imposition, que vous soyez en LMP ou LMNP, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu (IR) en entreprise individuelle et à l’impôt sur les sociétés (IS) si vous exercez par le biais d’une société type SCI.

L’exonération de TVA

L’activité de location meublée est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée. Vous pourriez cependant être soumis à la TVA si vous proposez des prestations de service, comme le petit déjeuner. Attention donc à bien prendre cela en compte !

Les amortissements

L’amortissement correspond à un mécanisme fiscal qui permet de déduire progressivement la perte de valeur de votre bien ou de votre mobilier de vos revenus locatifs. Vous pouvez le déduire en LMNP et LMP dès lors que vous êtes au régime réel d’imposition.

💡 À savoir : vous devez déterminer la durée et le pourcentage d’amortissement correspondant à la durée de vie réelle du bien. Pour éviter toute erreur, vous pouvez faire appel à un expert-comptable.

LMP ou LMNP : quelles différences y a-t-il entre ces deux statuts ?

Les conditions d’accès

Comme vous pouvez vous en douter, les conditions d’accès aux régimes de loueur meublé professionnel et non professionnel diffèrent.

Retenez que, pour avoir le statut de LMP, il faut que vos recettes locatives annuelles soient supérieures à 23 000 € et que la somme de ces recettes dépasse le montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel si l’une de ces conditions n’est pas remplie.

La durée de report du déficit

Que ce soit en LMP ou LMNP, vous pouvez reporter vos déficits, mais les modalités et les durées de report prévues ne sont pas les mêmes en fonction de votre statut.

En LMNP, les déficits provenant de la déduction de charges ne sont imputables que sur les revenus locatifs (BIC) pendant 10 ans.

En LMP, l’imputation des déficits peut se faire sur le revenu global et pas seulement sur les revenus BIC sans limites de montant pendant 6 ans. Cela permet de bénéficier d’une importante réduction de l’impôt sur le revenu dans certains cas !

Prenez en compte ces paramètres d’optimisation, car ils sont déterminants pour vous aider à faire un choix entre LMP ou LMNP.

💡 À savoir : seul le régime réel vous permet de réaliser un déficit. Au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire s’applique, vous ne pouvez pas déclarer vos frais réels et générer de déficits.

Les cotisations sociales

Sachez que les loueurs meublés non professionnels ne paient pas de cotisations sociales si leurs recettes sont inférieures à 23 000 €. Ils doivent tout de même régler des prélèvements sociaux plafonnés à 17,2 % du revenu locatif imposable.

En revanche, les loueurs meublés professionnels doivent payer des cotisations sociales allant de 20 à 43 % selon le montant des recettes locatives, car ils dépendent de la Sécurité sociale des indépendants. Contrairement aux LMNP, les LMP valident des trimestres de retraite grâce aux cotisations sociales qu’ils paient.

💡 À savoir : en cas de déficit, le loueur en meublé non professionnel n’a pas à payer de prélèvements sociaux.

L’imposition de la plus-value

En cas de revente du bien immobilier mis en location meublée, vous pouvez être imposé sur la plus-value générée. Cependant, l’imposition diffère selon que vous êtes en LMP ou LMNP :

En LMNP, c’est le régime des particuliers qui s’applique. La plus-value est imposée à un taux forfaitaire de 19 % après déduction du ou des abattements, et à partir de la sixième année de détention du bien, un abattement de 6 % par an s’applique. Sachez qu’après 22 ans de possession du bien, vous êtes exonéré d’imposition.
En LMP, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. La plus-value est soumise à l’impôt sur les sociétés. Vous pouvez bénéficier d’une exonération totale d’imposition après 5 ans de détention du bien si vos recettes locatives n’excèdent pas 90 000 € HT les deux dernières années. Une exonération partielle est possible si vos recettes locatives sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT par an.

L’impôt sur la fortune immobilière et la transmission

Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Par conséquent, ils ne sont pas imposables en LMP si l’activité est exercée à titre principale selon l’article 975 du Code général des impôts (CGI), mais ils le sont en LMNP.

En ce qui concerne la transmission/succession, l’article 787 B du CGI prévoit une exonération de droits dans le cas d’une activité de location meublée professionnelle, mais rien n’est prévu pour les locations meublées non professionnelles.

LMP ou LMNP : faire votre choix en fonction de votre profil d’investisseur

Découvrez plusieurs profils d’investisseurs et nos conseils pour choisir le statut le plus adapté.

L’investisseur débutant (1er achat ou petit projet)

Son profil : budget limité, besoin de simplicité, recherche de sécurité.

Statut le plus adapté : LMNP

Pourquoi ?

formalités allégées
comptabilité moins engageante
pas de cotisations sociales à anticiper, seulement des prélèvements sociaux plafonnés à 17,2 %

Le statut de LMNP est idéal pour démarrer sans complexité ni risque fiscal pour ce type de profil.

L’investisseur patrimonial (recherche de revenus complémentaires stables)

Profil : vision long terme, priorité à la stabilité, 1 à 3 biens en location.

Statut conseillé : LMNP

Pourquoi ?

revenu net optimisé grâce à l’amortissement
fiscalité stable et prévisible
pas de cotisations sociales à régler
idéal pour préparer la retraite

Pour ce type d’investisseur, le régime LMNP est le meilleur compromis entre rendement et tranquillité fiscale.

L’investisseur orienté rentabilité et courte durée

Profil : location courte durée, forte rentabilité, recettes élevées.

Statut probable : LMNP puis bascule possible vers LMP

Pourquoi ?

forte probabilité de dépasser les 23 000 €/an
risque de dépasser les autres revenus du foyer
passage en LMP possible et parfois avantageux (déficits et plus-value professionnelle)

Le statut LMNP convient au départ pour ce type de profil, mais il faut anticiper le passage au statut LMP à moyen terme selon les revenus locatifs atteints annuellement.

L’investisseur à haut rendement/croissance rapide

Profil : projets multiples, acquisitions en série, stratégie entrepreneuriale.

Statut recommandé : LMP

Pourquoi ?

revenus locatifs supérieurs aux revenus d’activité
déficits imputables sur le revenu global = énorme levier fiscal
éligible à l’exonération de plus-value après 5 ans
cohérent avec une logique d’activité principale

Le statut LMP est le plus puissant si vous faites de la location meublée votre métier et activité principale.

L’investisseur orienté transmission/IFI

Profil : patrimoine important, optimisation successorale et fiscale.

Statut souvent optimal : LMP

Pourquoi ?

Biens considérés comme des actifs professionnels, cela permet une exonération de l’IFI
possibilité d’organiser la transmission via une société (SARL de famille, SAS…)

Le régime LMP protège mieux contre l’IFI et facilite les stratégies patrimoniales. Il convient donc mieux à ce profil d’investisseur.

L’investisseur très fiscalisé (TMI élevé)

Profil : hauts revenus, forte imposition.

Statut conseillé : LMP si conditions réunies

Pourquoi ?

déficits imputables sur le revenu global, économie d’impôt importante possible
potentielle exonération de plus-value

Pour les taux marginaux d’imposition (TMI) de 30 %, 41 % ou 45 %, le statut LMP est souvent fiscalement supérieur pour les raisons évoquées ci-dessus.

FAQ

Quelle est la différence entre LMP et LMNP ?

Le statut LMP convient à ceux qui louent des biens immobiliers à titre professionnel comme activité principale avec des loyers annuels supérieurs à 23 000 €. Le régime LMNP s’adresse aux propriétaires dont les recettes locatives annuelles n’excèdent pas 23 000 € ou 50 % des revenus globaux du foyer.

Quelles sont les deux conditions qui font passer du statut LMNP au LMP ?

Il faut que vos revenus locatifs soient supérieurs à 23 000 € et dépassent les autres revenus de votre foyer fiscal pour passer du statut LMNP au statut LMP.