Avantages fiscaux d’une SCI : les 4 avantages à connaître en 2025

Dernière mise à jour le 22 mai 2025 · 11 min

Vous vous demandez si créer une Société Civile Immobilière est vraiment avantageux sur le plan fiscal ? Les avantages fiscaux d'une SCI sont nombreux et souvent méconnus, pourtant ils peuvent transformer votre manière d’investir ou de transmettre un patrimoine. Que ce soit pour réduire vos impôts, optimiser une succession ou gérer un bien à plusieurs, la SCI offre une souplesse et une efficacité redoutables.

Pourquoi tant d’investisseurs optent-ils pour ce statut ? Quels leviers fiscaux pouvez-vous réellement activer ? Dans cet article, vous découvrirez les principaux avantages fiscaux d'une SCI, comment ils fonctionnent concrètement, et dans quels cas ils deviennent particulièrement intéressants.

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique utilisée principalement pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs. Elle permet à plusieurs personnes, souvent des membres d’une même famille ou des associés, de détenir ensemble un patrimoine immobilier, tout en facilitant sa gestion, sa transmission ou sa mise en location. 

Contrairement à une entreprise classique qui a une activité commerciale, la SCI a une vocation civile : elle n’achète pas pour revendre, mais pour conserver, gérer et éventuellement louer les biens immobiliers.

Tout dépend de vos objectifs, de votre projet immobilier et de votre situation personnelle. En matière de SCI, il n’existe pas de réponse unique, mais deux options bien distinctes : l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Chacun de ces régimes présente des intérêts… et des limites.

Le régime par défaut : l’impôt sur le revenu (IR)

Par défaut, une SCI est soumise à l’IR. Cela signifie que ce ne sont pas les revenus de la société qui sont imposés, mais ceux des associés, à proportion de leur part dans le capital.

Ce régime peut s’avérer intéressant si :

• les bénéfices de la SCI sont faibles, ou même négatifs (déficit foncier)

• vous souhaitez réduire l’impôt de votre foyer fiscal grâce à ce déficit, qui vient s’imputer sur vos autres revenus

• vous ne prévoyez pas d’activité commerciale (location meublée par exemple, interdite sous ce régime)

Mais attention : si les revenus générés par la SCI sont élevés, ils s’ajoutent à vos autres ressources et peuvent faire grimper votre imposition, surtout si vous êtes déjà dans une tranche haute du barème de l’IR.

Le régime sur option : l’impôt sur les sociétés (IS)

Il est possible de choisir volontairement l’IS, mais ce choix est définitif. Ce régime permet de ne pas imposer directement les associés tant qu’aucun bénéfice n’est distribué.

Le passage à l’IS peut devenir pertinent si :

• votre foyer fiscal est déjà fortement imposé à l’IR 

• vous souhaitez laisser les bénéfices dans la société (par exemple pour investir ou rembourser un prêt) 

• vous exercez une activité commerciale avec la SCI (ex. : location meublée), ce qui impose automatiquement le passage à l’IS

Dans ce cas, la société paie l’impôt elle-même, selon un taux plafonné à 25 %, voire 15 % sous certaines conditions. En revanche, les bénéfices distribués ultérieurement aux associés seront imposés une seconde fois, à leur niveau personnel.

Tableau comparatif des régimes

Voici un tableau récapitulatif des situations et des choix possibles pour vous aider à choisir entre l’IR et l’IS.

La SCI est avant tout un outil de gestion patrimoniale. Mais elle offre également plusieurs avantages fiscaux significatifs, notamment lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu. Voici en détail les quatre principaux leviers fiscaux qu’elle permet d’actionner.

1. La déduction de certains travaux du revenu imposable

Si votre SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR), elle peut imputer certaines dépenses liées aux biens immobiliers sur les loyers perçus. Cela permet de réduire le revenu foncier imposable et, dans certains cas, de créer ce qu’on appelle un déficit foncier.

Ce déficit foncier est imputable sur le revenu global des associés à hauteur de 10 700 € par an. S’il dépasse ce plafond, l’excédent est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes, jusqu’à 6 ans.

Pour bénéficier de cette déduction, les travaux doivent entrer dans l’une des catégories suivantes :

• Travaux d’entretien courant (ex. : ravalement, toiture, plomberie)

• Travaux de réparation (ex. : remplacement d’installations vétustes)

• Travaux d’amélioration (ex. : modernisation de l’électricité, isolation)

• Travaux liés à la vétusté ou à un sinistre (force majeure)

• Travaux favorisant la location (ex. : agencement, accessibilité PMR)

💡 À savoir : les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais éligibles à la déduction. Ces investissements sont considérés comme un accroissement de patrimoine, non comme une charge.

2. Un régime avantageux pour la plus-value immobilière

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, la vente d’un bien immobilier relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, beaucoup plus avantageux que celui applicable aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, éventuellement majoré de certains frais (travaux, notaire...). Ce montant est ensuite imposé après application d’un abattement progressif basé sur la durée de détention.

Dès la 6e année, un abattement annuel s’applique, jusqu’à atteindre 100 % d’exonération au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu. Cela signifie qu’aucune imposition n’est due sur la plus-value après cette durée. Les prélèvements sociaux, quant à eux, suivent une logique similaire mais s’étalent sur 30 ans. Ils deviennent totalement exonérés après cette période, avec un allègement progressif à partir de la 6e année.

Ce mécanisme favorise une stratégie de long terme : plus le bien est conservé, moins la fiscalité est lourde à la revente.

3. Une exonération possible en cas d’usage en résidence principale

La SCI, bien qu’étant une société, peut dans certains cas permettre à un associé de bénéficier de l’exonération totale d’impôt sur la plus-value en cas de revente d’un bien. Ce régime fiscal avantageux, normalement réservé aux personnes physiques, s’applique si l’associé occupe personnellement le logement à titre de résidence principale, et ce, même si le bien appartient juridiquement à la SCI.

Concrètement, si un bien est mis à disposition gratuite d’un associé qui en fait son domicile principal, la part de plus-value correspondant à cet associé peut être exonérée d’impôt, à l’image de ce qui se passe en cas de vente de la résidence principale par un particulier.

Pour que cette exonération soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Le bien doit être mis gratuitement à disposition de l’associé, sans perception de loyer par la SCI

• L’occupation doit être effective et continue, comme résidence principale de l’associé

• La mise à disposition doit être justifiée, notamment par un contrat (bail gratuit) ou par des preuves de domiciliation (factures, taxe d’habitation...).

Cette disposition est particulièrement utile dans un cadre familial ou patrimonial, car elle permet d’alléger considérablement la fiscalité sur la revente sans remettre en cause la structure sociétaire. Toutefois, seuls les associés occupant réellement le bien peuvent bénéficier de cette exonération, les autres restent soumis à la fiscalité classique sur les plus-values.

4. Une optimisation fiscale via le choix du régime IS

Si la SCI opte pour l’IS, sa fiscalité change en profondeur. Ce choix, irrévocable, peut s’avérer intéressant dans certaines situations, notamment si les associés souhaitent réinvestir les bénéfices dans la société ou si leur tranche marginale d’imposition à titre personnel est élevée.

Contrairement au régime de l’IR, où les bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés, le régime IS permet à la société d’être imposée en son nom propre, à des taux fixes potentiellement plus avantageux.

Ce régime présente plusieurs atouts :

• Taux d’imposition fixe et prévisible : les bénéfices réalisés sont soumis à l’IS, avec un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions), puis 25 % au-delà. Cela peut être plus favorable que l’imposition progressive à l’IR, surtout pour les foyers fiscalement imposés dans les tranches hautes.

• Possibilité d’amortir les biens immobiliers : contrairement au régime IR, la SCI à l’IS peut comptabiliser l’amortissement des immeubles, c’est-à-dire répartir leur valeur sur plusieurs années. Cela réduit mécaniquement le bénéfice imposable chaque année, sans impact immédiat sur la trésorerie.

• Fiscalité différée pour les associés : tant que les bénéfices restent dans la société, les associés ne sont pas imposés à titre personnel. Cela permet de lisser la fiscalité sur plusieurs années ou de réinvestir les fonds plus facilement dans de nouveaux projets.

💡 À savoir : la vente d’un bien par une SCI à l’IS entraîne l’application du régime des plus-values professionnelles, sans abattement pour durée de détention.

Créer une SCI avec des membres de sa famille ne se limite pas à une gestion collective d’un bien immobilier. Ce choix ouvre aussi la porte à des avantages fiscaux intéressants, notamment pour organiser la transmission du patrimoine dans de bonnes conditions.

Dans une SCI familiale, chaque membre détient des parts sociales, et non une portion physique du bien. Cela permet de transmettre progressivement ce patrimoine en cédant ou en donnant des parts, ce qui offre plusieurs bénéfices sur le plan fiscal :

• Des droits d’enregistrement réduits : lorsqu’on transmet des parts sociales, les droits sont limités à 5 % de leur valeur. À titre de comparaison, une transmission classique d’un bien immobilier peut être taxée jusqu’à 60 %, selon le lien de parenté et la valeur du bien.

• Des économies sur les droits de succession : il est possible de donner une partie des parts sociales de son vivant, par tranches, tout en profitant des abattements en vigueur (par exemple, 100 000 € tous les 15 ans par parent et par enfant). Résultat : une transmission progressive, moins imposée, et plus maîtrisée.

La SCI familiale permet donc de structurer et de transmettre un patrimoine immobilier de façon plus souple et fiscalement avantageuse, tout en gardant la maîtrise des modalités de gestion au sein de la famille.

Créer une SCI peut offrir de réels avantages, notamment pour acheter un bien à plusieurs ou organiser une transmission familiale. Mais ce n’est pas une solution magique : il existe aussi plusieurs inconvénients à bien prendre en compte avant de se lancer.

1. Une gestion plus lourde que l’achat en direct

Acheter un bien en SCI revient à créer une société. Cela implique un formalisme que beaucoup de particuliers sous-estiment au départ. 

Il faut rédiger des statuts, immatriculer la société, organiser des assemblées générales (même entre membres d’une même famille), tenir une comptabilité et respecter des obligations déclaratives annuelles. Bref, c’est un cadre juridique et administratif plus exigeant qu’un achat en nom propre.

Cela peut vite devenir pesant si la structure ne gère qu’un seul bien ou si les associés n’ont pas le temps (ou l’envie) de suivre toute cette paperasse.

2. Des frais de création et de fonctionnement

La création d’une SCI a un coût : il faut prévoir les frais de rédaction des statuts (surtout si l'on passe par un professionnel pour éviter les erreurs), les frais d’immatriculation au registre du commerce et la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales. 

Ensuite, la gestion courante peut nécessiter les services d’un expert-comptable, notamment pour la déclaration fiscale ou l’établissement des comptes annuels. Sur le long terme, ces frais peuvent s’additionner et rendre la structure moins rentable si le projet est modeste.

3. Une responsabilité illimitée des associés

Contrairement aux sociétés commerciales où la responsabilité est limitée aux apports, les associés d’une SCI sont responsables des dettes de manière illimitée sur leur patrimoine personnel. 

Cela signifie que si la société ne peut pas faire face à ses dettes (par exemple en cas de loyers impayés, travaux urgents ou revente à perte), les créanciers peuvent se retourner contre les associés. 

Même si cette situation est rare, c’est un risque réel à anticiper, surtout si l’on emprunte à plusieurs.

Même si la SCI reste une structure souple, elle implique un certain formalisme juridique, fiscal et comptable. Un expert-comptable peut vous faire gagner du temps, éviter des erreurs coûteuses, et vous assurer une gestion sereine de votre société.

Voici ce qu’un expert-comptable peut vous apporter :

• Des statuts solides dès la création : adaptés à votre situation (familiale, patrimoniale, locative…), pour prévenir les conflits entre associés et poser un cadre juridique clair.

• Une comptabilité rigoureuse : tenue des comptes, bilan annuel, déclarations fiscales… autant de tâches obligatoires, souvent chronophages ou complexes sans accompagnement.

• Des conseils fiscaux personnalisés : quel régime choisir (IR ou IS) ? Comment optimiser vos revenus fonciers ? L’expert-comptable vous guide selon vos objectifs.

• Une assistance en cas de changement : entrée ou sortie d’associés, revente d’un bien, transformation de la société… vous n’êtes jamais seul face aux démarches.

👉 Vous souhaitez être accompagné par un expert-comptable pour votre SCI ? Prenez rendez-vous dès maintenant avec notre équipe pour discuter de votre projet et obtenir un devis personnalisé (gratuit et sans engagement).

Quel est l’intérêt d’avoir une SCI ?

Une SCI permet de faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier à plusieurs, d’optimiser la fiscalité selon le régime choisi (IR ou IS) et de mieux protéger les biens personnels en séparant patrimoine privé et professionnel.

Quand créer une SCI ?

Créer une SCI est pertinent pour gérer un bien immobilier à plusieurs, organiser une succession, optimiser la fiscalité ou protéger un patrimoine. Elle convient surtout aux projets familiaux ou d’investissement locatif à long terme.