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Formulaire 2072 : guide complet pour les SCI en 2026

Dernière mise à jour le 27 janvier 2026 · 10 min

Résumé de l’article

Le formulaire 2072 est la déclaration fiscale annuelle obligatoire des SCI soumises à l’impôt sur le revenu, permettant de calculer et répartir les revenus fonciers entre les associés.
Il existe plusieurs versions du formulaire (2072-S, 2072-C, 2072-K) à choisir selon la complexité de la SCI et la nature de ses revenus, la version simplifiée couvrant la majorité des cas.
La déclaration doit être déposée chaque année dans des délais précis, exclusivement en ligne via l’espace professionnel sur impots.gouv.fr.
Le formulaire 2072 permet de déduire de nombreuses charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion) afin d’optimiser la fiscalité de la SCI.
Une SCI sans revenus doit déposer une déclaration uniquement l’année de sa création, l’obligation reprenant dès la perception de loyers.

Vous gérez une SCI soumise à l'impôt sur le revenu ? Le formulaire 2072 constitue votre obligation fiscale annuelle incontournable. Ce document permet de déclarer les revenus fonciers de votre société et de répartir le résultat entre les associés. Mais quelle version choisir ? Comment le remplir correctement ? Quelles charges pouvez-vous déduire ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir pour compléter votre formulaire 2072 sans erreur en 2026.

Qu'est-ce que le formulaire 2072 ?

Définition et objectif

Le formulaire 2072 désigne la déclaration fiscale annuelle obligatoire pour toutes les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu (IR). Ce document permet de déclarer les revenus fonciers générés par les biens immobiliers détenus par la société au cours de l'année fiscale écoulée.

Contrairement aux sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, les SCI à l'IR fonctionnent selon le principe de transparence fiscale : la société elle-même ne paie pas d'impôt. Le résultat fiscal (bénéfice ou déficit), conformément aux articles 1845 à 1870-1 du Code civil,

est calculé au niveau de la SCI via le formulaire 2072, puis réparti entre les associés au prorata de leurs parts. Chaque associé déclare ensuite sa quote-part sur sa propre déclaration de revenus personnelle.

💡 À savoir : Les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) ne remplissent pas le formulaire 2072. Elles doivent déposer une liasse fiscale 2065 et une déclaration 2033, comme toute société commerciale.

Qui est concerné par le formulaire 2072 ?

Le formulaire 2072 concerne toutes les sociétés civiles immobilières soumises à l’IR, quelle que soit leur taille ou leur composition. Cette obligation déclarative s'étend également à d'autres structures patrimoniales similaires.

Structures concernées :

SCI à l'impôt sur le revenu louant des biens immobiliers nus (non meublés)
SCI familiales, même sans revenu locatif la première année d'existence
SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) transparentes fiscalement
GFA (Groupements Fonciers Agricoles) et GFR (Groupements Fonciers Ruraux)
SCS (Sociétés en Commandite Simple) détenant de l'immobilier à l'IR

L'obligation déclarative s'impose dès la création de la SCI, même en l'absence totale de revenus locatifs durant la première année.

💡 À savoir : Si vous êtes propriétaire en direct (sans SCI), vous ne remplissez pas le formulaire 2072. Vous devez déclarer vos revenus fonciers sur le formulaire 2044 (ou 2044-S en version simplifiée) si vous avez opté pour le régime réel, ou directement sur votre déclaration 2042 en micro-foncier.

Quelle version du formulaire 2072 remplir ?

Le formulaire 2072 existe en trois versions différentes, chacune adaptée à la complexité de votre SCI et à la nature de ses revenus. Choisir la bonne version dès le départ vous évitera des erreurs et des rectifications ultérieures.

Voici un tableau comparatif des trois versions :

Critère	2072-S (Simplifiée)	2072-C (Complète)	2072-K (Commissions)
Pour qui ?	SCI simples	SCI complexes	Cas spécifiques
Composition	2072-S-SD + annexes A1 et A2	2072-C-SD + annexes A1 et A2	Formulaire dédié
Cas d’usage	Location de biens immobiliers nus uniquement	SCI détenant des parts dans d'autres sociétés, revenus financiers diversifiés	SCI percevant des commissions ou rétrocessions

En pratique : Environ 90% des SCI familiales utilisent le formulaire 2072-S . Cette version convient à la grande majorité des situations courantes : location d'un ou plusieurs biens nus, perception de loyers classiques, charges déductibles usuelles (taxe foncière, travaux, intérêts d'emprunt).

La version 2072-C s'impose si votre SCI détient des participations dans d'autres sociétés immobilières, perçoit des dividendes ou génère des revenus financiers. La version 2072-K reste très rare et concerne principalement les SCI exerçant une activité de gestion pour le compte de tiers.

💡 À savoir : En cas de doute sur la version à utiliser, contactez votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) ou votre expert-comptable. Une erreur de formulaire peut entraîner un rejet de votre déclaration et des pénalités de retard.

Quand et où déposer la déclaration 2072 ?

Les délais de déclaration

Le dépôt du formulaire 2072 doit respecter des dates limites strictes qui varient selon le mode de déclaration choisi :

Déclaration papier : le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai
Déclaration en ligne : un délai supplémentaire de 15 jours par rapport à la version papier est accordé

Pour 2026 (déclaration des revenus 2025), les dates limites sont fixées au 5 mai 2026 pour le dépôt papier et au 20 mai 2026 pour la télédéclaration.

Le non-respect de ces délais entraîne l'application automatique d'une pénalité de retard de 150 €, majorée de 10% à 40% selon la durée du retard. Consultez le calendrier fiscal pour anticiper toutes vos échéances déclaratives.

Où déposer le formulaire 2072 ?

Depuis 2020, la télédéclaration est devenue obligatoire pour toutes les SCI soumises à l'IR. Le dépôt s'effectue exclusivement en ligne via l'espace professionnel du site impots.gouv.fr, auprès de votre SIE compétent.

Procédure de télédéclaration en 5 étapes :

Créer votre espace professionnel sur impots.gouv.fr (si ce n'est pas encore fait) avec le numéro SIREN de votre SCI
Accéder à la rubrique "Déclarer" depuis votre tableau de bord
Sélectionner votre SCI et l'année fiscale concernée (par exemple : revenus 2025 à déclarer en 2026)
Remplir le formulaire 2072 et ses deux annexes obligatoires (A1 et A2)
Valider et télétransmettre votre déclaration avant la date limite

Une fois la déclaration validée, vous recevez un accusé de réception confirmant le dépôt. Conservez-le précieusement comme preuve.

Comment remplir le formulaire 2072 ?

Les 10 cadres du formulaire principal

Le formulaire 2072-S s'organise en 10 cadres distincts, chacun répondant à un objectif précis dans la déclaration des revenus fonciers de votre SCI :

Cadre R (R1 à R5) : calcul du résultat net à répartir entre les associés, en détaillant les revenus bruts, les frais et les charges, les travaux, les intérêts d'emprunt et le résultat final (bénéfice ou déficit)
Cadre II : renseignements généraux sur la SCI (dénomination sociale, adresse du siège social, SIREN, identité et coordonnées du gérant)
Cadre III : autres charges et produits non récurrents ou exceptionnels
Cadre IV : liste exhaustive des immeubles détenus par la SCI durant l'année (adresse complète, nature du bien, date d'acquisition)
Cadre V : identification des tiers bénéficiant gratuitement de la jouissance d'un bien détenu par la SCI (si applicable)
Cadre VI : cessions de parts sociales intervenues entre associés durant l'année fiscale
Cadre 7 : détermination ligne par ligne des revenus fonciers (annexe 2072-S-A1)
Cadre 8 : cessions d'immeubles réalisées et détail des plus-values éventuelles (annexe 2072-S-A1)
Cadre 9 : liste des associés et usufruitiers avec répartition du résultat (annexe 2072-S-A2)
Cadre 10 : détermination des revenus selon la règle des revenus professionnels (formulaire 2072-S uniquement)

L'annexe 1 (2072-S-A1) récapitule l'ensemble des recettes encaissées et des dépenses engagées par la SCI. Le résultat fiscal s'obtient en soustrayant le total des dépenses déductibles du montant des recettes.

L'annexe 2 (2072-S-A2) permet de déclarer la répartition du résultat entre les associés et usufruitiers, proportionnellement à leur quote-part de détention dans la SCI.

Pour un accompagnement détaillé, consultez la notice explicative officielle fournie par l'administration fiscale.

Quelles charges sont déductibles sur le formulaire 2072 ?

La déduction des charges constitue un levier essentiel d'optimisation fiscale pour votre SCI. Toutes les dépenses engagées pour l'acquisition, la conservation ou la gestion des revenus fonciers peuvent être déduites, à condition d'être justifiées et effectivement payées durant l'année fiscale concernée.

Charges courantes déductibles : Les dépenses récurrentes liées à la gestion de vos biens immobiliers sont intégralement déductibles : taxe foncière, primes d'assurance (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés), frais de gestion et d'administration courante de la SCI
Charges de copropriété : Les charges de copropriété sont déductibles, qu'il s'agisse des charges courantes ou des provisions versées au syndic. Les régularisations ultérieures seront prises en compte l'année de leur notification
Travaux déductibles : Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration sont admises en déduction. En revanche, les travaux d'agrandissement ou de construction ne le sont pas, car ils constituent un investissement augmentant la valeur du bien
Intérêts d'emprunt : Seuls les intérêts des prêts immobiliers et les primes d'assurance emprunteur sont déductibles. Le remboursement du capital ne l'est jamais, car il constitue un enrichissement patrimonial pour la SCI
Honoraires professionnels : Les honoraires versés à votre expert-comptable, notaire, avocat ou tout autre professionnel intervenant pour la gestion de la SCI sont déductibles, à condition d'être directement liés à l'activité locative
Rémunération du gérant : Si les statuts de la SCI prévoient une rémunération pour le gérant, celle-ci peut être déduite dans la limite d'un montant considéré comme normal au regard des services rendus. Une rémunération excessive pourrait être requalifiée par l'administration fiscale

💡 À savoir : Les travaux réalisés dans les trois ans suivant l'acquisition d'un bien immobilier peuvent être considérés comme des travaux d'amélioration déductibles, même s'ils sont importants, à condition qu'ils ne constituent pas un agrandissement. Cette règle permet d'optimiser fiscalement la remise en état d'un bien ancien.

Une SCI familiale sans revenu doit-elle déposer le formulaire 2072 ?

Certaines SCI familiales sont créées dans un objectif patrimonial ou successoral, sans vocation à générer immédiatement des revenus locatifs. Ces structures servent avant tout à organiser la transmission d'un bien immobilier entre membres d'une même famille ou à faciliter la gestion d'un patrimoine commun.

Obligation déclarative allégée

Si votre SCI familiale ne génère aucun revenu foncier, vous bénéficiez d'un régime déclaratif simplifié. Le gérant doit remplir un formulaire 2072 uniquement l'année de création de la société. Cette déclaration initiale, même sans revenus, permet d'informer l'administration fiscale de l'existence de la SCI et de son régime fiscal.

Exonération des années suivantes

Une fois cette première déclaration effectuée et en l'absence persistante de revenus, le gérant est dispensé de déposer une déclaration 2072 annuelle les années suivantes. Il n'est donc pas nécessaire d'envoyer chaque année un formulaire vierge à l'administration.

Reprise de l'obligation

Dès que la SCI commence à percevoir des revenus locatifs (loyers, fermages, revenus fonciers de toute nature), l'obligation de déclaration annuelle reprend immédiatement. Vous devrez alors déposer un formulaire 2072 complet chaque année avant la date limite.

💡À savoir : Même si votre SCI familiale ne génère pas de revenus, il reste recommandé de tenir un minimum de suivi comptable pour justifier des éventuelles dépenses (travaux, charges, frais de notaire) qui pourront être déduites ultérieurement lorsque la SCI commencera à louer le bien.

Comment Clementine vous accompagne dans votre déclaration 2072

Gérer une SCI demande rigueur et organisation, notamment lors du dépôt annuel du formulaire 2072. Clementine simplifie vos obligations comptables et fiscales grâce à une offre spécialement conçue pour la gestion immobilière et les SCI.

Notre offre "Gestion immobilière" pour votre SCI comprend :

Tenue de comptabilité complète : nos experts enregistrent vos opérations (loyers, charges, travaux, intérêts d'emprunt)
Bilan comptable avec attestation : examen de vos comptes par un expert-comptable inscrit à l'Ordre
Préparation et dépôt du formulaire 2072 : rédaction complète du formulaire et de ses annexes
Télétransmission à l'administration fiscale : envoi sécurisé de votre déclaration auprès des impôts
Déclarations de TVA : si votre SCI y est soumise
Logiciel Clementine inclus : suivi en temps réel de votre activité (synchronisation bancaire, tableau de bord)
Assistance conseiller 5j/7 : réponses à toutes vos questions par chat, mail ou téléphone sur RDV

Nos experts connaissent parfaitement les spécificités des SCI et vous accompagnent dans l'optimisation fiscale de votre patrimoine immobilier. Et tout cela, à partir de 50 €/mois HT !

FAQ

Déclaration 2072, c'est quoi ?

Le formulaire 2072 est la déclaration fiscale annuelle obligatoire pour les SCI soumises à l'impôt sur le revenu. Il permet de déclarer les revenus fonciers de la société et de répartir le résultat entre les associés selon leur quote-part.

Quelle est la différence entre 2044 et 2072 ?

Le formulaire 2072 est rempli par la SCI pour déclarer ses revenus fonciers. Le formulaire 2044 est utilisé par chaque associé personne physique pour déclarer sa quote-part de revenus fonciers sur sa déclaration personnelle, au régime réel.

Quelle est la date limite pour la déclaration 2072 pour une SCI en 2026 ?

Pour les revenus 2025 à déclarer en 2026, les dates limites sont le 5 mai 2026 pour le dépôt papier et le 20 mai 2026 pour la télédéclaration obligatoire.

Est-ce qu'une SCI familiale sans revenus doit se déclarer ?

Oui, uniquement la première année de création. La SCI doit déposer un formulaire 2072 à 0 € pour informer l'administration fiscale. Les années suivantes, si aucun revenu n'est perçu, la déclaration n'est plus obligatoire.