Immatriculation SCI : démarches, coûts et conseils (2025)

Une société civile immobilière (SCI) est idéale pour gérer, transmettre ou acquérir un bien immobilier à plusieurs. Mais pour que vous puissiez exercer légalement, vous devez d’abord procéder à l’immatriculation de votre SCI.

Quelles sont les étapes ? Quels documents devez-vous préparer ? Quels coûts devez-vous prévoir ? Que devez-vous faire une fois la société immatriculée ? Nous vous expliquons tout dans cet article.

Les 6 étapes pour préparer l’immatriculation d’une SCI

Étape 1 : Choisir parmi les différents types de sociétés civiles immobilières 

Sachez qu’il existe 6 types de sociétés civiles immobilières : 

• La SCI de gestion ou de location : c’est la forme la plus répandue, elle permet de gérer et de mettre en location un bien à plusieurs.

• La SCI familiale : cette forme de SCI permet aux membres d’une même famille de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.

• La SCI construction-vente : elle permet d’acquérir un terrain et d’y construire un bien dans le but de le revendre.

• La SCI agricole : elle est destinée à gérer et à mettre à disposition des biens (terres, bâtiments d’exploitation, hangars…) nécessaires à l’activité agricole.

• La SCI d’attribution : la société est créée pour acheter ou faire construire un bien immobilier par les associés, et chacun devient propriétaire ou bénéficiaire exclusif d’un lot (appartement, local, etc.) à la fin de l’opération. 

• La SCI de jouissance à temps partagé : souvent utilisée pour les résidences secondaires, elle permet à plusieurs associés de devenir propriétaires d’un bien immobilier en partageant son usage pendant certaines périodes.

Choisissez la forme la mieux adaptée à vos besoins, car il est important de connaître l’objectif de votre société avant de vous lancer !

Étape 2 : Nommer un ou des gérants pour la SCI

Comme dans toutes les entreprises, vous devez nommer un ou plusieurs gérants pour votre société civile immobilière. Celui-ci peut être : 

• un associé

• une personne extérieure à la SCI

La nomination du ou des gérants est une étape obligatoire, car le gérant représente légalement la société. Il peut signer en son nom des actes, des baux, ou encore ouvrir des comptes bancaires. 

Étape 3 : Constituer le capital de la SCI 

Les associés sont libres de choisir le montant du capital social, dès 1 € minimum. Il peut être constitué d’apports en numéraire (d’argent) et/ou en nature (des biens).

La libération des apports en numéraire dans une société civile immobilière n’est soumise à aucun délai. Ce sont aux associés de décider des modalités de ces versements. Elles doivent d’ailleurs être inscrites dans les statuts.

Étape 4 : Rédiger et signer les statuts de la future société civile immobilière

Les statuts sont un élément clé pour votre SCI ! Ils permettent d’inscrire noir sur blanc la répartition du pouvoir entre les associés, les règles de fonctionnement et de prise de décision de la société ainsi que la façon dont sera géré le patrimoine immobilier.

Certaines mentions doivent obligatoirement apparaître dans les statuts selon l’article 1835 du Code civil : 

• la dénomination sociale

• la forme et l’objet de la société

• les apports de chaque associé

• le capital social

• l’adresse du siège social

• la durée de vie de la société

• les règles régissant son fonctionnement

Assurez-vous qu’ils soient complets et conformes afin d’éviter tout rejet lors de votre demande de création. Une fois que vous êtes certain que leur rédaction est terminée, faites les signer par tous les associés et passez à l’étape suivante.

Étape 5 : Publier un avis de création pour la société dans l’un des supports habilités à recevoir des annonces légales (SHAL)

Vous disposez d’un délai d’un mois après la signature des statuts pour publier une annonce de création dans l’un des SHAL du département où est situé le siège social de la SCI. Cette publication vous permet d’informer les tiers de la constitution de votre société. 

Elle doit contenir certaines mentions obligatoires, comme : la dénomination sociale, la forme juridique, l’objet social, le capital social, le siège social, la durée de vie de la société, l’identité du ou des gérants… 

Vous recevrez par la suite une attestation de parution dans un support d’annonces légales. C’est un document qui vous sera demandé pour faire votre demande d’immatriculation de SCI, gardez-le précieusement.

Étape 6 : Procéder à l’immatriculation de la SCI sur le site du guichet des formalités des entreprises

Cette dernière étape consiste à créer une demande d’immatriculation de SCI auprès du guichet unique des formalités des entreprises. Certaines pièces justificatives vous seront demandées. Votre dossier sera étudié puis validé s’il est jugé complet et vous recevrez votre Kbis.

Le temps de traitement nécessaire à l’évaluation de votre demande peut aller de quelques jours à plus d’une semaine selon la complexité du dossier et le nombre de demandes à traiter par la plateforme.

Si votre dossier est incomplet, vous recevez un récépissé vous indiquant les éléments manquants. Vous disposez ensuite d’un délai de 15 jours ouvrables pour les transmettre.

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Quels sont les documents à fournir pour l’immatriculation d’une SCI ?

Les pièces justificatives communes à toutes les SCI

Vous devez obligatoirement déposer les documents suivants lors de votre demande d’immatriculation de SCI : 

• les statuts

• un justificatif pour la domiciliation du siège social

• l’attestation de parution dans un SHAL

• la déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE)

Le reste des pièces à fournir dépend de la nature des associés et des dirigeants.

Les pièces justificatives nécessaires pour un associé ou dirigeant personne physique 

Lorsque les associés et/ou le dirigeant sont des personnes physiques, ils doivent fournir : 

• une copie de leur pièce d’identité en cours de validité

• une déclaration sur l’honneur de non-condamnation

• une attestation de filiation

Les pièces justificatives nécessaires pour un associé ou dirigeant personne morale

Lorsque les associés et/ou le dirigeant sont des personnes morales, ils doivent fournir : 

• une copie de l’extrait Kbis datant de moins de 3 mois ou une copie des statuts traduits en français et certifiés conformes par son représentant permanent si elle n’est pas immatriculée dans l’Union européenne

• une copie de la carte d’identité du représentant permanent de la société

• une déclaration sur l’honneur de non-condamnation

• une attestation de filiation datée et signée du représentant permanent de la société

Ces pièces permettent de vérifier que les gérants et associés sont légalement habilités à exercer leurs fonctions, qu’ils soient une personne physique ou morale. 

Combien coûte l’immatriculation d’une SCI ?

Vous vous demandez à combien s’élèvent les coûts d’immatriculation d’une SCI ? Voici un tableau récapitulatif des dépenses à prévoir pour cette formalité : 

Vous pouvez également ajouter à ces montants, selon votre situation :

• les frais de notaire en cas d’apports immobiliers complexes

• les honoraires du commissaire aux apports si vous avez besoin d’y faire appel

• les dépenses liées à la domiciliation si vous passez par une société de domiciliation

• les coûts d’accompagnement par un professionnel pour l’ensemble des formalités

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Que faire après avoir immatriculé sa SCI ?

L’obtention de l’extrait Kbis marque la naissance légale de votre SCI… mais ce n’est pas la fin des démarches à accomplir ! Vous devez en effet penser à plusieurs choses.

Mettre en place la comptabilité et les registres obligatoires

Vous devez conserver une traçabilité des décisions et des différentes opérations de votre SCI. Dès sa création, il convient donc de :

• tenir un registre des décisions des associés (assemblées générales, nominations, modifications statutaires…)

• conserver toutes les pièces comptables (factures, relevés bancaires, appels de fonds, justificatifs de dépenses)

• établir chaque année un bilan simplifié ou un relevé de situation, même si la SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés

Une gestion rigoureuse facilitera les relations entre associés et la communication avec l’administration fiscale.

Contracter les assurances nécessaires

Une SCI doit protéger à la fois son patrimoine immobilier et sa responsabilité civile. Après immatriculation, pensez à souscrire :

• une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour les biens détenus en copropriété

• une responsabilité civile du gérant, utile en cas de faute de gestion

• une assurance dommages-ouvrage si vous construisez ou rénovez un bien de la SCI

• une assurance habitation pour locataire pour tous les locataires d’un bien

Certaines assurances sont obligatoires en fonction de votre situation et notre liste n’est pas exhaustive. Renseignez-vous pour savoir quelles assurances vous devez contracter !

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