SCI : quels sont ses avantages et ses inconvénients ?

La société civile immobilière (SCI) est une structure souvent utilisée pour détenir, gérer ou transmettre un bien immobilier. Vous devriez connaître clairement les avantages et inconvénients de la SCI avant de vous lancer, car cette forme juridique peut être aussi efficace qu’exigeante selon les projets.

Dans cet article, nous vous expliquons de manière simple et pratique les points forts et les points faibles de la SCI, et dans quels cas elle n’est pas la solution idéale.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) a pour objet social la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. 

Elle est dirigée par un gérant, et elle est composée au minimum de 2 personnes physiques ou morales entre qui sont partagées les parts sociales. Ce partage établit les responsabilités et les droits de chaque associé. 

Quels sont les avantages de la SCI ?

Cette forme juridique comporte de nombreux atouts :

La libre fixation du capital social

Vous pouvez créer une SCI avec un capital social égal à 1 € symbolique si vous le souhaitez. Il est tout de même recommandé de constituer le capital avec une somme plus importante pour accroître votre crédibilité (notamment auprès des banques, pour les demandes de prêts), mais également pour couvrir les frais de création et les premières dépenses pour sa gestion. 

La possibilité de choisir son imposition (IR ou IS)

La SCI est par principe soumise à l’impôt sur le revenu. Dans cette configuration, elle est transparente fiscalement : les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés en fonction de leur quote-part.

Vous pouvez cependant opter pour l’impôt sur les sociétés s’il est plus avantageux pour vous. Avec l’IS, vous pouvez, par exemple, déduire vos amortissements et ainsi diminuer le montant de l’impôt sur les bénéfices payés chaque année.

Vous pouvez donc envisager une vraie stratégie d’optimisation fiscale en SCI.

La facilité de transmission

La vente ou la donation de parts sociales ne nécessite pas d’acte notarié en SCI. Vous pouvez donc prévoir de transmettre petit à petit vos parts de société à d’autres associés (à vos enfants, par exemple) sans devoir payer de frais de notaire.

Notez aussi que vous pouvez donner à chacun de vos enfants jusqu’à 100 000 € sans payer de droits de donation. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans.

Ainsi, vous pouvez transmettre progressivement votre patrimoine immobilier à vos héritiers, sans dépense, pour qu’ils deviennent propriétaires de celui-ci à terme. Ce n’est pas possible lorsque vous êtes propriétaire particulier.

La gestion et le fonctionnement simplifiés

Vous ne dépendez pas du régime de l’indivision lorsque vous acquérez un bien immobilier à plusieurs en SCI. Ce régime est plutôt lourd, car il requiert l’unanimité des indivisaires pour toutes les décisions concernant la gestion du patrimoine. 

Les décisions en SCI sont prises par les associés selon les modalités indiquées dans les statuts, souvent à la majorité des parts détenues par les associés, ce qui limite les blocages. 

C’est le gérant qui s’occupe des décisions de gestion quotidienne, mais les associés peuvent limiter ses pouvoirs comme ils le souhaitent en incluant des clauses dans les statuts. Ceux-ci peuvent d’ailleurs être aménagés librement.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Malgré tous les intérêts de ce type de société, on y retrouve aussi des aspects négatifs :

Sa création fastidieuse et coûteuse

La société civile immobilière est, comme son nom l’indique, une société. Sa création nécessite d’accomplir plusieurs formalités : 

1. la rédaction des statuts ;

2. la constitution des apports et le dépôt du capital ; 

3. la publication d’une annonce légale de constitution dans un support habilité à publier une annonce légale (SHAL) ; 

4. le dépôt du dossier d’immatriculation sur le guichet unique avec tous les justificatifs.

Ces démarches peuvent s’avérer longues, surtout si vous ne faites pas appel à un professionnel et que votre dossier d’immatriculation est rejeté, car jugé incomplet. Mieux vaut solliciter un avocat ou un expert-comptable afin de limiter les erreurs, notamment pour faire rédiger les statuts si vous souhaitez y inclure des clauses particulières.

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Même en vous occupant seul des démarches, vous devrez payer des frais d’annonce légale, des frais d’immatriculation et potentiellement des frais bancaires. 

L’obligation d’être au moins 2 associés

Vous ne pouvez malheureusement pas créer une société civile immobilière seul à l’inverse de la SASU ou de l’EURL. Vous devez obligatoirement avoir au moins 1 associé personne morale ou physique de manière à répartir les parts sociales entre 2 associés. Cette exigence peut être une contrainte, car il est important de bien choisir son ou ses associés pour éviter tout conflit ultérieur.

La responsabilité des associés et les risques que cela inclut

La responsabilité des associés en SCI est :

• Indéfinie : les associés sont redevables personnellement des dettes que la société est incapable de rembourser. C’est-à-dire que les créanciers peuvent les attaquer sur leur patrimoine personnel pour obtenir remboursement.

• Non solidaire : leur responsabilité est proportionnelle au nombre de parts qu’ils détiennent.

• Subsidiaire : Les associés de SCI ne sont responsables des dettes de la société que si la SCI elle-même ne peut pas payer. Autrement dit, les créanciers doivent d’abord se tourner vers la SCI avant de demander aux associés de régler quoi que ce soit.

Faites donc attention à l’étendue des pouvoirs décisionnaires du gérant, car en cas de mauvaise gestion, vous seriez personnellement responsables.

Les obligations comptables et juridiques

Gérer une société civile immobilière implique de respecter des obligations comptables et légales strictes. Une comptabilité rigoureuse est indispensable pour suivre les revenus, les charges et les éventuels bénéfices de la société, qu’elle soit assujettie à l’IR ou à l’IS.

De nombreux associés mandatent un expert-comptable pour simplifier cette gestion, éviter les erreurs, s’assurer que les comptes sont corrects et optimiser la fiscalité de la SCI. Mais cela a un coût parfois élevé ! Comptez entre 500 € et 1 500 € par an selon la complexité des opérations et le nombre de biens détenus.

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Sachez également qu’il est nécessaire de tenir une assemblée générale chaque année pour statuer sur les comptes de la société et prendre certaines décisions importantes. À l’issue de cette réunion, vous devez rédiger un procès-verbal d’assemblée générale pour formaliser les décisions des associés. Il doit être conservé dans les archives de la société. 

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients en SCI

Pour synthétiser les points forts et les faiblesses de la SCI, découvrez ce tableau : 

Quand la SCI n’est pas une bonne idée ? 

La SCI est souvent présentée comme la solution idéale pour gérer ou transmettre un bien immobilier. Mais dans plusieurs situations, elle complique tout au lieu d’aider. Voici des cas où la SCI n’est pas adaptée, voire carrément déconseillée.

Pour un projet immobilier simple ou à court terme

La SCI peut devenir un casse-tête administratif pour un achat simple (studio locatif, investissement modeste, projet personnel), car sa création implique : 

• la rédaction de statuts ;

• une comptabilité ;

• des assemblées générales ;

• une fiscalité particulière ;

• des coûts récurrents.

Si vous achetez un appartement pour le louer 5 ans, par exemple, la SCI n’apporte aucun réel avantage par rapport à un achat en nom propre. 

Lorsque les revenus générés sont faibles

Vous devrez prévoir certaines dépenses pour votre SCI : 

• les frais d’expert-comptable ; 

• les frais de greffe ; 

• les frais de gestion ; 

• les honoraires d’avocat (si vous voulez bénéficier de conseils juridiques).

Une SCI coûte donc plusieurs centaines d’euros par an. Si les revenus liés aux loyers que vous percevez sont faibles, vous ne serez pas rentable.

Pour un achat financé avec des dispositifs réservés aux particuliers

La SCI n’est pas la bonne solution si vous prévoyez de financer votre achat immobilier grâce à des aides destinées aux particuliers. En effet, certains dispositifs sont strictement réservés aux personnes physiques, et donc inaccessibles aux sociétés, même civiles.

Parmi les financements non utilisables en SCI, on retrouve notamment :

• le PTZ (prêt à taux zéro) ;

• le PEL/CEL (Plan ou Compte Épargne Logement) ;

• le prêt conventionné.

Vous devrez vous tourner vers des financements classiques souvent moins avantageux avec une SCI. 

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