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Fiscalité SCI : IR ou IS, quel régime choisir en 2026 ?
Création et financementDernière mise à jour le · 12 min
Résumé de l’article
Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, avec une imposition directe des associés sur leur quote-part des revenus fonciers, prélèvements sociaux inclus.
L’option pour l’impôt sur les sociétés permet d’imposer la SCI elle-même, d’amortir le bien immobilier et de ne taxer les associés qu’en cas de distribution de dividendes.
Le choix entre IR et IS dépend principalement de la tranche d’imposition des associés, de la durée de détention du bien et de la stratégie de revenus ou de capitalisation.
Les plus-values sont fortement différentes selon le régime : abattements et exonération totale à long terme à l’IR, taxation sans abattement à l’IS.
La SCI peut aussi être concernée par l’IFI et la TVA selon son régime fiscal, la nature des biens et le type de location exercée.
Vous envisagez de créer une SCI pour gérer votre patrimoine immobilier ? Le choix du régime fiscal constitue une décision stratégique déterminante pour la rentabilité de votre investissement. Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés : chaque option présente des avantages spécifiques en matière de fiscalité en SCI.
Quelles sont les différences entre ces deux régimes ? Comment optimiser l'imposition de votre société civile immobilière ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir pour faire le bon choix et maîtriser la fiscalité de votre SCI en 2025.
Quel est le régime fiscal par défaut d'une SCI ?
Qu'est-ce qu'une SCI ?
La Société Civile Immobilière est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Sa fiscalité constitue un enjeu majeur puisqu'elle détermine le montant des impôts dus et influence directement la rentabilité de l'investissement.
Le principe de transparence fiscale
Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) et bénéficie du principe de transparence fiscale : elle ne paie aucun impôt directement. Chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part des revenus fonciers générés par la société, proportionnellement à sa participation au capital.
Ces revenus sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers et soumis à l'imposition selon la tranche marginale d'imposition (TMI) personnelle de chaque associé. Les taux d'imposition progressifs s'échelonnent de 0% à 45%. S'ajoutent systématiquement les prélèvements sociaux de 17,2%, quel que soit le niveau de revenus du foyer fiscal.
Exemple concret : Une SCI génère 100 000 € de revenus fonciers nets. Un associé détenant 50% des parts déclare une quote-part de 50 000 €. Avec une TMI de 30%, il paiera :
Impôt sur le revenu : 50 000 × 30% = 15 000€
Prélèvements sociaux : 50 000 × 17,2% = 8 600€
Total : 23 600 €
Les charges déductibles en SCI à l'IR
Le résultat foncier de la SCI se calcule en déduisant des loyers bruts l'ensemble des charges déductibles supportées dans l'année.
Les principales charges déductibles sont :
Les intérêts d'emprunt immobilier (capital non déductible)
Les travaux d'entretien et de réparation du bien
Les assurances (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés)
Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire
Les frais de gestion et honoraires d'agence
La taxe foncière
💡 À savoir : l'amortissement comptable du bien immobilier n'est pas déductible en SCI à l'IR !
Les obligations déclaratives à l'IR
La SCI à l'impôt sur le revenu implique deux niveaux de déclaration distincts.
1. Déclaration de la SCI
La société doit déposer le formulaire 2072 indiquant le résultat de l'exercice et sa répartition entre les associés. Cette déclaration reste obligatoire même si le résultat est nul. Le dépôt doit intervenir avant mai de l'année suivante (N+1).
2. Déclaration de chaque associé
Chaque associé intègre sa quote-part dans sa déclaration de revenus personnelle selon deux modalités :
Régime micro-foncier (si revenus fonciers < 15 000 €) : déclaration simplifiée sur le formulaire 2042 avec application automatique d'un abattement forfaitaire de 30% censé couvrir l'ensemble des charges, sans justificatif à fournir ;
Régime réel (si revenus fonciers ≥ 15 000 € OU sur option) : déclaration détaillée via le formulaire 2044 permettant de déduire toutes les charges réelles. Ce régime devient obligatoire au-delà de 15 000 €, mais peut être choisi volontairement en dessous si vos charges réelles dépassent 30% des revenus locatifs.
Pourquoi opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) ?
Le fonctionnement de la SCI à l'IS
Le principe de l’imposition à l’IS
L'option pour l'impôt sur les sociétés modifie radicalement le mode d'imposition de la SCI. La société devient redevable de l'impôt directement sur ses bénéfices, calculés selon les règles comptables des entreprises. Les associés ne sont plus imposés sur les revenus fonciers mais uniquement sur les dividendes effectivement distribués, soumis à la flat tax de 30% (12,8% d'impôt sur le revenu + 17,2% de Prélèvements Sociaux - PS) ou au barème progressif (+17,2 % PS)
💡 À savoir : cette option est irrévocable. Une fois la SCI soumise à l'IS, il devient impossible de revenir au régime de l'impôt sur le revenu, même en cas de changement de situation ou de stratégie patrimoniale.
Les taux d'imposition en 2025
Les taux d'imposition IS en 2025 s'appliquent de manière progressive selon le bénéfice réalisé :
Taux réduit de 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfices (sous conditions : chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros ET capital détenu à au moins 75% par des personnes physiques) ;
Taux normal de 25% au-delà de 42 500 €.
L'amortissement, principal avantage fiscal
Le principe de l'amortissement comptable
L'amortissement constitue l'avantage fiscal majeur de la SCI à l'IS. Il s'agit d'une charge comptable qui permet de constater la dépréciation progressive du bien immobilier due à son usage et au temps. Concrètement, la valeur du bâti (hors terrain, qui ne se déprécie pas) est répartie sur une durée estimée de 20 à 40 ans selon la nature du bien. Chaque année, la SCI déduit une fraction de cette valeur de son résultat imposable, réduisant ainsi mécaniquement l'impôt dû.
Exemple concret d'optimisation
Une SCI acquiert un bien de 500 000 € dont 400 000 € de bâti.
Sur 30 ans, elle amortit donc 13 333 € par an (400 000 / 30).
L’économie pour la SCI est conséquente : si son bénéfice reste inférieur à 42 500 € et que son taux d’IS est donc de 15%, ces 13 333 € d'amortissement représentent une économie d'IS de 2 000 € (13 333 × 15%).
💡À savoir : l'amortissement est une charge comptable qui ne correspond à aucune sortie de trésorerie réelle, contrairement aux autres charges. Votre trésorerie reste donc intacte tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt.
Les autres avantages de l'IS
Au-delà de l'amortissement, la SCI à l'IS présente plusieurs atouts fiscaux supplémentaires.
Des charges déductibles élargies
La SCI à l'IS peut déduire toutes les charges admises à l'IR, auxquelles s'ajoutent :
La rémunération du gérant (sous conditions strictes de conformité au marché) ;
Les salaires versés aux associés actifs dans la gestion ;
Les charges sociales correspondantes.
Le report déficitaire sur 10 ans
Contrairement à l'IR où le déficit foncier ne peut être reporté que sur les revenus fonciers futurs, la SCI à l'IS peut reporter ses déficits sur les bénéfices des 10 années suivantes. Ce mécanisme permet d'absorber progressivement les pertes initiales liées aux travaux ou aux intérêts d'emprunt.
Aucune imposition des associés sans distribution
Les associés ne sont imposés que sur les dividendes effectivement distribués. Si la SCI conserve ses bénéfices en trésorerie pour financer des travaux ou constituer des réserves, les associés ne paient aucun impôt personnel, contrairement à l'IR où ils sont imposés même sans percevoir d'argent.
Les inconvénients majeurs de l'IS
Malgré ses avantages, l'option pour l'IS présente des contraintes importantes à bien mesurer avant de se décider :
Option irrévocable : une fois la SCI soumise à l'IS, il devient impossible de revenir au régime de l'impôt sur le revenu, même si votre situation patrimoniale ou fiscale évolue défavorablement ;
Double imposition : les bénéfices subissent d'abord l'IS (15% ou 25%), puis lors de leur distribution aux associés, la flat tax de 30% ou le barème progressif, ce qui réduit significativement la rentabilité nette perçue ;
Obligations comptables complexes : la SCI doit tenir une comptabilité d'entreprise complète (bilan, compte de résultat, liasse fiscale 2065), rendant quasi-obligatoire le recours à un expert-comptable;
Coûts de gestion élevés : entre la comptabilité, l'expertise comptable et les formalités, comptez au minimum 1 500 € par an de frais incompressibles, voire davantage selon la complexité.
IR ou IS : quel régime choisir pour votre SCI ?
Le choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés dépend de votre situation patrimoniale, de vos objectifs d'investissement et de votre horizon de détention.
Voici un tableau comparatif pour vous aider à trancher :
Comment sont imposées les plus-values immobilières en SCI ?
Les plus-values en SCI à l'IR
Le régime fiscal applicable
En SCI à l'impôt sur le revenu, les plus-values immobilières suivent le régime des particuliers, avec un taux global de 36,2% (19% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux). L'avantage majeur réside dans les abattements progressifs pour durée de détention, selon les règles fiscales applicables.
Les abattements pour durée de détention
Exemple de calcul :
Sur une plus-value de 100 000 € après 15 ans de détention :
Abattement IR : 6% × 10 ans = 60% → Base imposable : 40 000 € → Impôt : 7 600 €
Abattement PS : 1,65% × 10 ans = 16,5% → Base imposable : 83 500 € → PS : 14 362 €
Total : 21 962 € (taux effectif 22%)
Les plus-values en SCI à l'IS
Le régime des plus-values professionnelles
En SCI à l'IS, les plus-values immobilières suivent le régime des plus-values professionnelles. Elles s'ajoutent au résultat de l'exercice et sont imposées aux taux d’IS : 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfice, puis 25% au-delà. Contrairement au régime IR, aucun abattement pour durée de détention n'est applicable, quelle que soit l'ancienneté du bien.
Exemple comparatif sur 15 ans de détention
Pour une plus-value de 100 000 € détenue depuis 15 ans :
IS sur 42 500 € : 6 375 € (15%)
IS sur 57 500 € : 14 375 € (25%)
Total IS : 20 750€
À 15 ans, l'IS reste légèrement plus avantageux.
IR ou IS : quel régime pour vos plus-values ?
Le choix du régime fiscal impacte directement la taxation de vos plus-values selon votre durée de détention prévue
Voici un tableau comparatif selon la durée de détention :
L'IS est avantageux pour les détentions courtes (moins de 20 ans), tandis que l'IR devient nettement supérieur au-delà de 22 ans grâce à l'exonération totale.
💡 À savoir : en SCI à l'IS, la plus-value de cession peut être étalée sur 3 ans (option possible) pour lisser la charge fiscale et éviter de franchir le seuil des 42 500 €.
La SCI est-elle soumise à l'IFI et à la TVA ?
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
L'IFI s'applique lorsque le patrimoine immobilier net taxable excède 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition.
En SCI à l'IR
Les parts de SCI entrent dans le calcul de l'IFI à hauteur de la valeur vénale des biens immobiliers détenus. Les dettes afférentes aux biens (emprunts en cours) peuvent être déduites. Le calcul s'effectue ainsi : (Valeur des biens - Dettes) × Quote-part détenue par l'associé.
En SCI à l'IS
Le régime IS offre une exonération partielle significative : les biens loués à des tiers sont considérés comme des actifs professionnels et donc exonérés d'IFI. Seuls les biens mis gratuitement à disposition des associés (résidence secondaire personnelle, par exemple) restent imposables. Cette exonération peut réduire drastiquement, voire totalement supprimer, l'assiette IFI si tous les biens sont loués à des tiers.
La TVA en SCI
Par principe, la SCI est exonérée de TVA pour la location de logements nus à usage d'habitation et la location de logements meublés sans prestations para-hôtelières.
L'assujettissement obligatoire intervient donc dans deux cas :
Location de locaux commerciaux ou professionnels (bureaux, entrepôts, commerces) ;
Location meublée avec au moins 3 services para-hôteliers parmi : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, accueil de la clientèle
Le taux de TVA applicable est de 20% sur les loyers hors taxes.
L'assujettissement à la TVA entraîne plusieurs conséquences pratiques : la SCI doit facturer la TVA aux locataires mais peut en contrepartie récupérer la TVA sur ses achats, travaux et investissements. Elle doit également déposer des déclarations de TVA mensuelles ou trimestrielles selon son chiffre d'affaires.
💡 À savoir : la SCI peut opter volontairement pour l'assujettissement à la TVA sur les locations commerciales, notamment pour récupérer la TVA sur des travaux importants de rénovation ou de construction.
FAQ
Quelle est la fiscalité d'une SCI ?
Par défaut, la SCI est soumise à l’IR : chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers et paie l'impôt selon sa tranche marginale (0% à 45%) plus 17,2% de prélèvements sociaux. La SCI peut opter pour l’IS avec des taux de 15% ou 25%, mais cette option est irrévocable.
Comment sont imposés les revenus locatifs d'une SCI ?
En SCI à l'IR, les loyers sont imposés comme revenus fonciers après déduction des charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxes, assurances). En SCI à l'IS, les bénéfices sont imposés directement au taux IS (15% ou 25%), puis les dividendes distribués aux associés subissent la flat tax de 30% ou le barème progressif sur option.
Quels sont les avantages fiscaux d'une SCI ?
À l'IR : abattements progressifs sur les plus-values (exonération totale après 22-30 ans) et simplicité déclarative. À l'IS : amortissement du bien déductible, report de déficit sur 10 ans, exonération IFI partielle sur les biens loués, et imposition des associés uniquement sur les dividendes distribués.
Quel régime est le plus avantageux : IS ou IR ?
L'IR convient aux TMI faibles (<30%), aux projets de revente à moyen-long terme (abattements PV) et à ceux qui privilégient la simplicité. L'IS est préférable pour les TMI élevées (≥41%), les détentions courtes (<20 ans), les revenus locatifs importants grâce à l'amortissement et l'optimisation IFI.
Article écrit par Clementine
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