Holding SCI : ce qu’il faut savoir sur ce montage

Dernière mise à jour le 29 mai 2025 · 9 min

Créer une holding SCI, ça peut sembler technique au premier abord… mais c’est souvent la clé pour optimiser votre patrimoine immobilier. Vous avez entendu parler de ce montage sans trop comprendre à quoi il sert ? Ou vous cherchez simplement à structurer vos investissements de façon plus stratégique ? Vous êtes au bon endroit. La holding SCI séduit de plus en plus d’entrepreneurs et d’investisseurs qui souhaitent gérer plusieurs biens, préparer une transmission ou bénéficier d’avantages fiscaux.

Mais attention : mal utilisée, cette structure peut vite devenir un casse-tête juridique ou fiscal. Alors comment fonctionne réellement une holding SCI ? À qui s’adresse-t-elle ? Quels sont ses avantages… et ses limites ? On vous explique tout dans ce guide, étape par étape.

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est essentiel de comprendre ce qu’est une holding. Une holding, aussi appelée société mère, est une société dont l’objet principal est de détenir des participations dans d’autres sociétés, appelées filiales. En d’autres termes, elle ne vend pas de biens ou de services : elle contrôle et pilote d’autres sociétés.

Il existe deux grandes formes de holdings :

• La holding passive, qui se limite à la détention de titres. Elle n’exerce aucune activité opérationnelle.

• La holding animatrice, qui, en plus de détenir des parts, joue un rôle actif dans la gestion de ses filiales (direction, stratégie, services mutualisés…).

Ces structures peuvent prendre différentes formes juridiques, comme une SARL, une SAS ou une SA, selon les objectifs du ou des associés.

La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une société civile dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle permet à plusieurs associés de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, dans un cadre juridique souple.

La SCI est souvent utilisée pour faciliter la transmission d’un patrimoine, pour gérer un bien entre membres d’une même famille, ou encore pour séparer la gestion immobilière de l’activité principale d’une entreprise. Fiscalement, elle est en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), notamment dans un contexte de holding SCI.

Associer une holding à une SCI peut répondre à plusieurs objectifs, selon le type de montage choisi. Il existe principalement trois formes de holding SCI, chacune avec des finalités bien distinctes.

• La holding SCI familiale est souvent utilisée pour organiser la détention et la transmission d’un patrimoine immobilier au sein d’un cercle familial. Elle permet de regrouper les biens dans une structure commune, de faciliter la gestion et d’anticiper les transmissions avec une fiscalité allégée.

• La holding SCI de rachat, quant à elle, est un outil de reprise d’entreprise ou de patrimoine immobilier. Elle permet à un entrepreneur de racheter une société ou un ensemble de biens immobiliers via une structure dédiée, tout en bénéficiant d’un effet de levier financier grâce à l’endettement et à la remontée des revenus de la SCI.

• Enfin, la holding SCI financière vise surtout l’optimisation patrimoniale et fiscale. Elle centralise les flux financiers issus de différentes SCI ou sociétés opérationnelles pour mieux les réinvestir, mutualiser les ressources ou encore piloter une stratégie d’investissement à plus grande échelle.

Chacune de ces configurations repose sur une logique différente, mais elles ont toutes en commun la volonté de structurer efficacement la gestion et la détention de biens immobiliers via une holding SCI.

Choisir le statut juridique de la holding SCI

Avant tout, il faut choisir la forme juridique de la holding. Celle-ci peut être une SARL, une SAS, voire une SCI dans certains cas particuliers. Le choix dépendra principalement de la fiscalité souhaitée, du régime social du dirigeant, du nombre d’associés et du mode de gouvernance. Pour un montage classique de holding SCI, on opte généralement pour une SAS ou une SARL, car elles offrent plus de souplesse et permettent de bénéficier du régime mère-fille en cas d’option à l’impôt sur les sociétés.

Rédiger les statuts juridiques de la holding SCI

Les statuts de la société doivent être rédigés avec soin. Ils définissent le fonctionnement de la holding SCI : répartition du capital, règles de gouvernance, modalités de prise de décision, droits des associés, etc. Si la holding a vocation à détenir une ou plusieurs SCI, il est important de le prévoir dans son objet social. Une rédaction claire et précise évitera des complications ultérieures, notamment en cas de litige ou de transmission.

Constituer et déposer le capital social de la holding SCI

Le capital social peut être constitué d’apports en numéraire (somme d’argent) ou en nature (apports de parts sociales par exemple). Le montant du capital dépendra du projet et du type de holding SCI envisagé. Une fois le capital réuni, il doit être déposé sur un compte bancaire au nom de la société en formation. Un certificat de dépôt de fonds sera alors délivré, nécessaire pour l’immatriculation.

Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales

Comme pour toute création de société, il faut publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) habilité. Cette publication permet d’informer officiellement les tiers de la création de la holding SCI. L’attestation de parution fournie par le JAL devra ensuite être jointe au dossier d’immatriculation.

Envoyer le dossier de création au guichet unique

Depuis 2023, toutes les formalités de création d’entreprise doivent être réalisées via le guichet unique en ligne. Le dossier doit contenir : les statuts signés, le certificat de dépôt de fonds, l’attestation de parution dans un JAL, le justificatif de siège social, ainsi qu’un formulaire de déclaration de création dûment rempli.

Obtenir l’immatriculation de la holding SCI

Une fois le dossier validé, la holding SCI est officiellement immatriculée au Registre national des entreprises (RNE). Elle obtient alors un extrait Kbis, véritable carte d’identité de la société. À partir de là, la holding SCI peut entrer en activité, détenir des parts de SCI ou en créer une, et commencer à mettre en œuvre la stratégie patrimoniale prévue.

Une holding SCI fonctionne comme une mécanique bien huilée : la SCI génère des revenus (loyers, plus-values), qui remontent ensuite à la holding. Si la holding détient d’autres sociétés, elle peut mutualiser les fonds pour financer d’autres projets ou compenser les pertes de certaines entités.

Lorsque la SCI est à l’IS, les bénéfices qu’elle génère sont imposés à ce niveau, puis les dividendes peuvent être distribués à la holding, souvent avec un régime fiscal avantageux (grâce au régime mère-fille, par exemple).

La holding peut aussi apporter un soutien financier à la SCI, sous forme de prêts intragroupe ou d’apports en capital, tout en gardant la main sur la stratégie globale du groupe.

Mettre en place une holding SCI peut offrir de nombreux bénéfices, à condition que le montage soit bien structuré et justifié.

L’avantage fiscal de la holding SCI

L’un des principaux atouts d’une holding SCI est la possibilité de bénéficier du régime fiscal mère-fille. Si la holding détient au moins 5% des parts d’une SCI soumise à l’IS, elle peut percevoir les dividendes de cette dernière en quasi-franchise d’impôt (après réintégration d’une quote-part de 5%). Cela permet d’éviter une double imposition sur les bénéfices et de favoriser la capitalisation au sein du groupe.

L’avantage financier de la holding SCI

En centralisant les revenus générés par différentes SCI ou sociétés d’exploitation, la holding dispose de liquidités plus importantes. Elle peut ainsi les réinvestir rapidement dans d’autres projets immobiliers ou les utiliser pour rembourser un emprunt contracté au moment de la création. Cela crée un effet de levier financier puissant.

L’avantage au niveau de la gestion de la holding SCI

Avec une holding SCI, la gestion du patrimoine immobilier devient plus lisible. Toutes les décisions stratégiques sont prises au niveau de la société mère, ce qui permet d’harmoniser la gestion, d’optimiser les arbitrages (achat, vente, location) et de structurer les flux financiers. Cela simplifie aussi les relations entre les associés, notamment dans un contexte familial ou professionnel.

L’avantage au niveau de la transmission de patrimoine de la holding SCI

Dans le cadre d’une holding SCI familiale, il est possible de transmettre les parts de la holding plutôt que les biens immobiliers directement. Cela permet de bénéficier d’abattements fiscaux successifs tous les 15 ans, de conserver une certaine maîtrise du patrimoine transmis (via des clauses statutaires), et de réduire la fiscalité applicable lors de la succession ou de la donation.

L’avantage juridique de la holding SCI

En séparant les activités immobilières (via la SCI) de la gestion stratégique (via la holding), on cloisonne les risques juridiques. En cas de litige ou de difficultés financières d’une SCI, la holding peut rester à l’abri, à condition de bien respecter les règles de fonctionnement entre sociétés. Cette séparation des structures constitue une barrière de protection appréciable pour les entrepreneurs.

Si le montage en holding SCI présente de réels avantages, il n’est pas adapté à toutes les situations et comporte certains risques ou contraintes à ne pas sous-estimer.

Un risque d’abus de droit fiscal

L’administration fiscale est de plus en plus vigilante vis-à-vis des montages artificiels. Si la holding SCI est mise en place uniquement pour bénéficier d’avantages fiscaux, sans réelle substance économique, elle peut être requalifiée. Cela expose à des redressements et à des pénalités importantes. Il est donc essentiel de justifier le montage par une logique patrimoniale, économique ou de gestion.

Une obligation de consolidation des comptes

Lorsque la holding détient plusieurs entités (SCI, sociétés opérationnelles...), elle peut être tenue d’établir des comptes consolidés si certaines conditions sont remplies (notamment en cas de dépassement de seuils en chiffre d’affaires, effectifs ou total de bilan). Cette obligation, bien que rare pour les petites structures, engendre une charge administrative et comptable non négligeable.

Une complexité juridique et administrative

Créer et gérer une holding SCI demande du temps, des compétences et un accompagnement professionnel. Entre la rédaction des statuts, les obligations déclaratives, la comptabilité distincte de chaque entité, et les flux financiers à structurer, la gestion peut rapidement devenir lourde. Cela implique également des coûts supplémentaires (expertise comptable, frais de création, audits, etc.).

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Une limitation de l’accès à certains régimes fiscaux

Selon la nature des sociétés et le choix du régime d’imposition (IR ou IS), la mise en place d’une holding SCI peut rendre certaines options fiscales moins intéressantes, voire inaccessibles. Par exemple, les déficits fonciers générés dans une SCI à l’IR ne peuvent pas toujours être utilisés efficacement au sein d’un montage à l’IS avec une holding, ce qui limite parfois les stratégies d’optimisation.

Quel est l’intérêt de créer une holding dans l’immobilier ?

Créer une holding dans l’immobilier permet d’optimiser la gestion, la fiscalité et la transmission d’un patrimoine. Elle centralise les revenus des différentes SCI, facilite le réinvestissement et permet de bénéficier du régime mère-fille pour réduire l’imposition sur les dividendes. C’est aussi un outil stratégique pour structurer des acquisitions ou préparer une succession.

Quels sont les inconvénients d’une holding immobilière ?

Une holding immobilière implique plus de complexité administrative et comptable. Elle peut entraîner des obligations supplémentaires comme la consolidation des comptes. Mal utilisée, elle peut aussi être requalifiée par l’administration fiscale, notamment si le montage manque de justification économique.